Face à la dette locative, quelle sera la réponse des pouvoirs publics ? C’est un débat que nous devons engager dès maintenant.

Au cours des dernières semaines, l’impact économique de la COVID-19 a attiré presque autant d’attention que la pandémie elle-même. Le gouvernement fédéral et les gouvernements provinciaux ont agi assez rapidement en annonçant des mesures pour répondre à la détresse économique causée par la fermeture des entreprises. Ces mesures sont mises en place progressivement. Des ajustements seront probablement nécessaires au fur et à mesure de l’évolution de la pandémie, mais il est rassurant de voir les gouvernements passer à l’action.

 En ce qui concerne la protection des familles et des personnes à faible revenu, il semble y avoir un consensus sur la nécessité de les soutenir, plus particulièrement celles qui ont perdu leur emploi à cause de la crise, tout comme sur l’importance de suspendre les expulsions de locataires.

Pour le moment, les gouvernements provinciaux n’ont parlé que d’arrêter les évictions, et dans un petit nombre de cas, du report des paiements des loyers. L’une et l’autre mesure indique aux locataires qu’il y a une certaine souplesse concernant les dates d’échéance, mais elles disent aussi qu’ils devront finir par payer ces loyers. Cette situation est très angoissante pour les familles qui vivent d’une paie à l’autre et dont les revenus sont touchés par la crise. Elles ne savent plus comment elles pourraient respecter ces obligations au cours des prochains mois si leurs revenus ne reviennent pas à leur niveau d’avant la crise. Comme nous l’avons montré dans notre analyse, une grande partie des ménages canadiens se trouve dans cette situation.

Quelle sera la réponse des gouvernements face à la dette locative ? C’est un débat crucial et nous devons l’engager dès maintenant. Nous présentons quelques données et considérations qui permettent de l’amorcer.

L’insécurité financière des locataires

Les données les plus récentes de l’Enquête sur la sécurité financière (EFS) de Statistique Canada, datant de 2016, montrent que 3,4 millions de ménages canadiens sont des locataires dont la principale source de revenu est un revenu d’emploi ou d’un travail indépendant. (Le Canada comptait alors 5,9 millions ou 38 % de ménages locataires.)

Lorsque nous examinons le montant de l’épargne de ces ménages (en additionnant tous leurs actifs liquides) et que nous le comparons à leur revenu annuel net, nous constatons que, pour 46 % d’entre eux, les économies représentent au plus un mois de revenu mensuel. Lorsque nous disons que les gens vivent d’une paie à l’autre, ce n’est pas simplement une expression. C’est la réalité.

La faible capacité d’épargne des ménages n’est pas un problème uniquement dans les centres urbains comme Toronto et Vancouver, où les loyers et les services de garde sont notoirement dispendieux. Le problème se pose partout au pays. C’est dans les quatre provinces atlantiques qu’on trouve le pourcentage le plus élevé de locataires disposant d’économies pour moins d’un mois. À l’ÎIe-du-Prince-Édouard, 7 000 locataires se situent dans cette catégorie. L’Ontario, la province la plus peuplée, compte 512 000 ménages qui vivent dans cette situation précaire. Au Québec, deuxième province la plus peuplée, ce sont 416 000 ménages.

Ce qu’il y a de plus déconcertant dans ces chiffres, c’est qu’ils datent d’une époque où l’économie était en pleine croissance et le taux de chômage, faible. Et en dépit de cette situation, les familles ont fait très peu d’économies. Au cours des prochains mois, alors que nous traverserons une récession, elles accumuleront probablement des dettes et se trouveront plus d’une fois dans l’impossibilité de payer leur loyer, même si elles reçoivent la prestation canadienne d’urgence et des revenus de transfert additionnels.

Dans un avenir très proche, nous aurons donc des centaines de milliers de familles ayant des arriérés de loyer et cumulant les intérêts à payer sans aucun moyen de s’en acquitter, même après avoir repris leur emploi à bas salaire.

Un portrait des propriétaires de logement

Lorsqu’enfin nous entamerons le débat incontournable sur l’annulation des paiements des loyers, il ne faudra pas oublier que les gens associent des images très différentes au mot « propriétaire ».

Parlons-nous de la veuve au coin de la rue, à faible revenu, qui loue une chambre aux étudiants ? Ou d’un couple avec enfants, vivant dans une ville très chère, qui loue son sous-sol pour payer l’hypothèque ? Ou alors d’une famille qui possède quelques condominiums ? S’agirait-il plutôt d’une entreprise familiale propriétaire d’un petit immeuble ? Ou bien d’une société d’investissement immobilier cotée en Bourse ?

La façon dont les gens réagiront à l’idée d’annuler les paiements des loyers sera influencée par le type de propriétaire qui leur vient à l’esprit.

Selon l’Enquête sur la sécurité financière de Statistique Canada, 62 % (9,5 millions) des près de 15,4 millions de ménages au pays sont propriétaires de leur résidence principale et 38 % (5,9 millions) sont locataires.

Parmi les propriétaires, 7,6 millions ne possèdent que leur résidence et aucun autre bien immobilier. Et parmi eux, 340 000 ménages seulement louent une partie de leur propriété, ce qui représente 4 % de l’ensemble des propriétaires. De toute évidence, les locateurs de la plupart des 5,9 millions de ménages locataires au Canada ne sont pas les 340 000 propriétaires qui ne louent qu’une partie de leur résidence. Autrement dit, la bonne veuve et le jeune couple en difficulté ne sont pas les propriétaires typiques. Pas du tout.

Martine August, professeure adjointe à l’Université de Waterloo, a récemment publié une recherche empirique montrant que les 20 plus grands propriétaires du pays détenaient 20 % de l’ensemble des appartements locatifs en 2017. La plupart de ces entreprises ne sont pas des entreprises privées traditionnelles. Ce sont des fiducies de placement immobilier (FPI), des véhicules financiers qui gèrent les actifs pour le compte d’investisseurs.

Ces FPI sont extrêmement lucratives. Le rapport annuel de la plus grande d’entre elles, la Canadian Apartment Properties Real Investment Trust (CAPREIT), se vante de taux de rendement records : une augmentation de 4 % des loyers mensuels moyens, d’une année à l’autre, et une hausse de 15 % du résultat net d’exploitation.

Les familles qui dépendent du revenu locatif pour payer leurs factures et pour garder leur maison ne peuvent pas absorber des pertes importantes, surtout si elles ont perdu des revenus d’emploi à cause de la COVID-19.

Mais en ce qui concerne les gros investisseurs, la question est tout à fait différente.

Si le logement est un besoin fondamental et un droit humain reconnu au Canada, depuis trop d’années, il est considéré comme un actif financier extrêmement lucratif. La faible offre de logements abordables et de nouveaux mécanismes de financiarisation ont permis aux fiducies d’investissement et aux sociétés de gestion d’actifs de profiter énormément du besoin des travailleurs d’avoir un toit au-dessus de leur tête.

Cette crise nous oblige à revoir certains paradigmes économiques. Il est important de repenser la relation entre les locataires à faible revenu et les fiducies de placement immobilier, et de poser ouvertement la question : qui a aujourd’hui une dette envers la société ?

Au sortir de cette crise, il est probable qu’un grand nombre de locataires se trouveront avec des arriérés de loyer. En tant que société, nous devrons décider de la manière de répondre à cette situation. Ce sera un débat difficile. Raison de plus pour l’entamer dès aujourd’hui.

Cet article fait partie du dossier La pandémie de coronavirus : la réponse du Canada.

 Photo : Shutterstock / Everett Atlas