Les quartiers d’affaires des grandes villes sont les endroits qui ont été les plus durement touchés par les perturbations économiques qu’a causées la pandémie de COVID-19 au Canada. Au moment où les campagnes de vaccination battent leur plein, plusieurs s’interrogent sur la forme que prendra la reprise économique dans nos centres-villes.

Le télétravail, utilisé comme mesure d’adaptation, entraînera-t-il la transformation permanente de certaines habitudes de vie et réduirait-il la demande d’espace dans les tours de bureaux ? Doit-on s’attendre à un déclin de la prédominance des centres-villes dans l’économie canadienne au cours des prochaines années ? Pour répondre à ces questions, tentons d’abord de comprendre le rôle des centres-villes dans l’économie.

Les économies d’agglomération

Le fait de concentrer l’emploi dans un centre d’affaires ne relève pas seulement d’une mode : les entreprises sont prêtes à payer des loyers élevés pour accéder à des locaux de choix au cœur des villes parce qu’elles en retirent des avantages qui s’apparentent à des économies d’échelle. Ces avantages ne sont pas propres à la production d’une seule entreprise, mais à l’ensemble des établissements situés en un même endroit. Que les entreprises aient de petits ou de gros volumes de production, la proximité les unes des autres leur profite. Cette concentration géographique des moyens de production engendre ce qu’on appelle des « économies d’agglomération ».

Les cœurs des grandes villes ne sont pas seulement des lieux très productifs, ce sont aussi des endroits très accessibles. Les réseaux structurants de transport, comme les routes ou les systèmes de transport en commun, sont généralement construits de manière à renforcer leur centralité. Même dans une ville très décentralisée qui a plusieurs centres d’activité, le point dans l’espace qui minimise les déplacements se trouve généralement près du centre-ville. Les emplacements centraux favorisent l’accès à leur lieu de travail pour les travailleurs et à la main-d’œuvre pour les entreprises.

Compte tenu d’une forte demande pour ces lieux centraux, ce sont les entreprises les plus productives par superficie de sol occupé qui arrivent à payer les taxes foncières élevées qui découlent de la centralité, celles qui peuvent organiser leur travail dans des bâtiments en hauteur. Voilà pourquoi les centres-villes accueillent surtout des entreprises de service à forte valeur ajoutée dont les activités reposent sur le capital humain (les connaissances) plutôt que sur le capital physique. Les activités de fabrication, de manutention et même certaines activités de commerce de biens qui nécessitent des infrastructures au sol (par exemple, pour charger et décharger des marchandises) arrivent plus difficilement à regrouper leurs activités dans les centres-villes. Or, dans le contexte de la pandémie, ce sont surtout ces activités ― associées au milieu culturel et à l’économie du savoir ― qui ont été interrompues ou menées à distance, donnant l’impression d’un exode des cerveaux vers la périphérie.

Quelles répercussions à long terme ?

Avant de conclure à la mort des centres-villes, il faut se demander à quel point les changements vécus dans les grandes villes peuvent avoir des conséquences permanentes. Les récessions se caractérisent par un ralentissement économique qui suit généralement une période de surproduction. Certaines sont engendrées par des changements dans les structures commerciales ou dans les habitudes de consommation qui entraînent l’obsolescence de produits ou de procédés de fabrication. La situation actuelle est particulière, parce qu’elle ne résulte pas d’un cycle économique ou d’une transformation structurelle, mais bien de changements de comportement dus à un événement externe. Une fois les contraintes levées, il est donc probable que les choses reprennent leur cours normal.

Cela dit, les entreprises qui ont été forcées à s’adapter aux consignes sanitaires par le travail en ligne ont investi dans des logiciels, des équipements informatiques et des accès réseau, en plus de former leurs employés au télétravail. Elles voudront certainement profiter de ces investissements dans les prochaines années pour réorganiser leur mode de fonctionnement et réduire leurs besoins de bureaux dans les centres-villes. Certaines ont déjà fait connaître leurs intentions à cet effet, ce qui inquiète les propriétaires d’immeubles de bureaux.

Les technologies de télécommunication et la tendance au télétravail ne sont pas des phénomènes récents. Au cours des 30 dernières années, de nombreux auteurs ont annoncé la mort des centres-villes.

L’impact du télétravail sur l’avenir des centres-villes demeure toutefois incertain. Les technologies de télécommunication et la tendance au télétravail ne sont pas des phénomènes récents. Au cours des 30 dernières années, de nombreux auteurs ont annoncé la mort des centres-villes, arguant que les technologies de communication permettront à tous les travailleurs de profiter des économies d’agglomération, peu importe l’endroit où ils se trouvent, et feront éclater les villes.

Or, au fil du temps, ce changement ne s’est pas produit. À mesure que les technologies se sont développées et que la part du télétravail s’est accrue, la polarité spatiale des grandes villes et de leurs centres-villes s’est maintenue. Cela s’explique par le fait que le télétravail n’est pas un substitut aux relations interpersonnelles, mais un complément. Il permet à des travailleurs qui vivent plus loin des villes de se connecter aux entreprises du centre, engendrant des déplacements occasionnels sur de plus longues distances. L’économie du savoir, même portée par le télétravail, entraîne donc des effets d’agglomération importants. Les entreprises de haute technologie investissent d’ailleurs des fortunes pour s’établir dans des régions métropolitaines comme celles de San Francisco et de Boston, où les prix fonciers sont parmi les plus élevés au monde. Ne savent-elles pas qu’elles pourraient recourir au télétravail pour éviter d’investir dans la location de bureaux ?

L’intervention des gouvernements

Comment s’assurer que les travailleurs les plus qualifiés et les plus productifs reviennent vers les centres-villes après la pandémie ? La réponse à cette question dépend de la conception que l’on a du télétravail. Pour certains, la pandémie laissera des traces permanentes dans l’organisation du travail. Pourquoi perdre son temps dans la congestion et s’entasser dans des bureaux bruyants alors qu’on peut travailler de la maison, dans un environnement calme et sans tracas ? Pour d’autres, les économies d’agglomération n’ont pas disparu avec la pandémie. L’importance des relations interpersonnelles, surtout celles dites « informelles », dans la production de savoirs obligera un retour aux activités en personne ; celles-ci pourraient même s’accroître, grâce à l’apport de ces technologies de communication qui permettent le télétravail. Si on considère le télétravail comme un complément au travail en présence, comme le montrent plusieurs études, alors une hausse du télétravail pourrait entraîner également une hausse du travail en présence. Les centres-villes ne seraient donc qu’en hibernation et ne sont pas près de mourir. Or le meilleur moyen de mettre fin à une période d’hibernation n’est-il pas d’attendre le moment du réveil ? Pour ceux qui défendent cette thèse, l’intervention la plus pertinente pour relancer l’économie des centres-villes consisterait à mener à bien et dans les délais les plus courts possible la vaccination de la population, de manière à permettre la reprise normale des activités.

Certes, la pandémie est un événement important, mais elle n’affectera l’économie des villes que sur une courte période, quelques années tout au plus. Il faut garder en tête que les villes canadiennes font actuellement face à des défis plus grands encore dont les répercussions seront plus lourdes à long terme : il s’agit des changements climatiques et de la transition écologique. Des projets d’investissement importants dans les réseaux de transport en commun et la densification des milieux de vie sont des solutions que les quartiers centraux des grandes villes tentent d’apporter à cette problématique. La pandémie a chassé les usagers des réseaux de transport en commun et valorisé les habitations spacieuses dans les zones à plus faible densité, mais la menace à long terme reste la même.

Le grand danger, pour nos centres-villes, serait alors que les autorités, dans une situation conjoncturelle, prennent des décisions fondées sur un faux renversement des tendances, qui nous amèneraient à ralentir les efforts engagés dans la transition écologique ― par exemple, en reportant des investissements liés à la mobilité durable. Or, s’il y a une chose importante à faire en matière de politiques publiques pour garder l’âme des centres d’affaires des grandes villes canadiennes à long terme, ce serait de maintenir le cap sur la construction de villes plus durables qui offrent à la fois des milieux de travail et des milieux de vie, et où la mobilité reposerait sur des modes de transport actif et collectif.

Cet article fait partie du dossier Réinventer nos villes après l’onde de choc de la pandémie.

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Jean-Philippe Meloche
Jean-Philippe Meloche est professeur à l’École d’urbanisme et d’architecture de paysage de l’Université de Montréal et chercheur principal sur les enjeux des territoires au CIRANO.

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