Une inauguration marque l’aboutissement d’un chantier : les travaux sont terminés, les unités comptabilisées et les premiers locataires reçoivent leurs clés. Pour eux, pourtant, c’est le début de l’histoire. C’est en vivant dans un logement que l’on découvre ce qui fonctionne, ce qui complique le quotidien ou encore ce qui devrait être amélioré.

Dans la course nécessaire à la construction de logements abordables, une question mérite donc plus d’attention : comment les pouvoirs publics tirent-ils des enseignements de la vie dans les unités qu’ils ont contribué à financer ?

Contrôler la qualité au-delà de la livraison

Au Canada, les indicateurs de « logement acceptable » reposent sur l’abordabilité, la taille convenable et l’état physique du logement. Des critères indispensables pour mesurer les besoins, mais qui ne renseignent pas entièrement l’expérience résidentielle. Un logement peut satisfaire aux normes et présenter des difficultés qui n’apparaissent qu’avec l’usage : un parcours difficilement accessible en pratique, des nuisances sonores entre espaces mitoyens ou des espaces extérieurs difficiles à investir.

L’expérience des résidents ne remplace pas l’expertise technique, mais elle peut la compléter. Les témoignages des locataires, croisés avec des observations sur place et des données techniques, peuvent aider à comprendre comment les choix d’aménagement influencent la vie quotidienne. Ils permettent aussi de repérer des problèmes qui échappent aux inspections habituelles.

Éviter de reproduire les défauts

Le Programme d’habitation abordable Québec (PHAQ), administré par la Société d’habitation du Québec (SHQ), vise notamment la réalisation de bâtiments de qualité. Son volet consacré aux multilogements préfabriqués propose un mode de réalisation fondé sur des « solutions immobilières de référence » : des conceptions prédéfinies, ensuite adaptées aux sites et aux exigences municipales.

Si ces approches peuvent contribuer à rationaliser les processus de production, leur intérêt ne dispense pas de vérifier, une fois les immeubles habités, dans quelle mesure les aménagements répondent aux besoins et aux pratiques quotidiennes de leurs occupants.

C’est justement lorsqu’un même principe de conception doit servir à plusieurs opérations que son évaluation devient décisive. Tester les aménagements en situation réelle, puis les ajuster, permettrait d’améliorer les projets suivants. Les solutions immobilières de référence représenteraient un terrain approprié pour commencer, mais cette démarche pourrait, à terme, bénéficier à l’ensemble des logements sociaux et abordables financés par l’État.

Mieux utiliser les outils existants

L’évaluation après occupation n’est pas une nouveauté. Un exemple canadien dont le Québec gagnerait à s’inspirer est l’étude de Salus Karen’s Place à Ottawa. Financée par la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL), elle concerne un immeuble de logements avec services de soutien conçu selon les principes de la maison passive.

Le bâtiment affichait de bonnes performances dans plusieurs domaines, mais l’évaluation a révélé des problèmes de surchauffe estivale qui ont persisté malgré de premiers correctifs. Le rapport de 2017, accompagné d’un addenda publié en 2023, indique que le système initial de refroidissement était sous-dimensionné. Un système de climatisation complémentaire a été installé en 2021. Les mesures réalisées en 2022 dans trois logements ont ensuite permis de constater une amélioration du confort thermique dans deux d’entre eux.

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La SHQ ne part pas non plus de zéro. Son rapport annuel 2024-2025 indique que la satisfaction globale des locataires sert déjà au suivi de la performance des offices d’habitation dans le parc HLM. Les résultats sont transmis aux offices avec des pistes d’amélioration. Le cadre normatif du PHAQ prévoit également des mécanismes de suivi du programme. Pour les solutions immobilières de référence, il mentionne une démarche de rétroaction et d’amélioration continue dans les ententes conclues avec les consortiums.

La SHQ dispose donc déjà de mécanismes de suivi et de rétroaction, mais dans quelle mesure permettent-ils d’évaluer les logements une fois habités et de traduire les constats en changements concrets.  Les documents publics consultés ne permettent pas de déterminer si des évaluations systématiques après occupation sont réalisées dans le cadre du PHAQ, ni comment les résultats éventuels influencent les solutions immobilières de référence.

L’enjeu serait donc de mieux articuler les dispositifs existants avec une démarche d’évaluation des espaces habités, afin que les constats recueillis puissent éclairer les décisions de conception des opérations futures.

Trois étapes essentielles pour évaluer

Trois pistes d’action pourraient être mises en place dès maintenant pour mieux évaluer les projets de logements sociaux et abordables dans le futur :

1. Commencer par quelques projets pilotes. Une première cohorte de cinq à huit immeubles récemment livrés dans le cadre du PHAQ pourrait être sélectionnée pour tester la méthode, en variant les territoires, les profils de ménages et les modes constructifs. Les projets fondés sur des solutions immobilières de référence pourraient y être intégrés une fois suffisamment habités. Une évaluation environ douze mois après l’emménagement favoriserait l’observation des usages sur plusieurs saisons.
2. Observer les usages, et pas seulement la satisfaction. Une équipe indépendante recueillerait, sur une base volontaire, des réponses à des questions concrètes : quels espaces sont peu utilisés? Quelles difficultés reviennent? Quels aménagements ont été adaptés par les ménages ? Des rangements inadaptés pour les poussettes inciteraient à repenser les espaces d’entrée. Des odeurs de cuisson difficiles à contenir amèneraient à examiner la ventilation ou la configuration des cuisines. Des pièces difficiles à meubler inciteraient à reconsidérer la disposition des ouvertures. Des observations sur place permettraient de compléter cette rétroaction. L’évaluation devrait cependant distinguer les difficultés liées à la conception du logement de celles qui relèvent de son entretien ou des usages des résidents.
3. Faire remonter les constats jusqu’à la conception. La SHQ pourrait rendre public un bilan anonymisé de cette première campagne et préciser les suites envisagées : ajustement de plans types, révision des documents destinés aux promoteurs ou évolution des critères qualitatifs de futurs projets. Le projet pilote permettrait également de tester un délai indicatif de six mois pour répondre aux constats, sans en faire d’emblée une règle établie. Les recommandations non retenues devraient aussi être expliquées, notamment lorsqu’elles se heurtent à des contraintes de coûts ou de faisabilité.

Les conventions de réalisation et d’exploitation prévues au PHAQ pourraient offrir un point d’appui pour encadrer la participation des projets retenus, sous réserve d’en définir les modalités. Il faudrait préciser les responsabilités et financer la collecte des données pour éviter de transférer une nouvelle charge aux organismes gestionnaires. Menée après l’emménagement, cette expérimentation viserait à nourrir la conception des opérations suivantes, sans ajouter d’étape préalable aux chantiers déjà engagés.

Construire davantage de logements sociaux et abordables reste indispensable. Mais leur livraison ne devrait pas marquer la fin du processus. Compter les clés remises est nécessaire ; comprendre ce qui se passe derrière ces portes devrait l’être tout autant.

Dans un contexte où des sommes considérables sont engagées par les gouvernements pour répondre aux besoins en logement, et où les finances publiques sont sous pression, il devient d’autant plus important de tirer des leçons des projets réalisés pour éviter de reproduire des erreurs coûteuses. L’évaluation après occupation n’est pas seulement une bonne pratique, elle peut aussi contribuer à une utilisation plus efficace des fonds publics.