Taxer les locaux vacants pour revitaliser les centres-villes, les résidences inoccupées pour augmenter l’offre de logements ou encore moduler le taux de taxation selon les secteurs d’une ville afin d’influencer son développement : de plus en plus de municipalités testent ces nouveaux pouvoirs pour agir directement sur l’occupation du territoire.

Parmi elles, Rimouski s’est imposée comme l’un des premiers laboratoires de ces nouvelles approches fiscales au Québec. 

En 2023, le conseil municipal de Rimouski a voté à l’unanimité l’instauration d’une taxe foncière sur les locaux commerciaux inoccupés du centre-ville. Celle-ci, perçue après un an d’inoccupation, s’applique aux locaux inoccupés à hauteur de 60 % ou plus. Le montant est calculé en fonction de la superficie inoccupée. Le taux est dégressif : les 500 premiers mètres carrés sont taxés à 100 $/m², soit un maximum de 50 000 $ pour cette tranche — puis le taux chute à 10 $/m² au-delà.

Corriger un « dysfonctionnement » du marché immobilier 

Les municipalités disposent de deux types d’outils pour gérer leur territoire et leur développement : les outils réglementaires et les outils financiers, explique Jean-Philippe Meloche, chercheur au CIRANO et professeur à la Faculté de l’aménagement de l’Université de Montréal.

Les outils réglementaires sont binaires : un usage est autorisé ou non, explique le chercheur. L’outil peut être lié au zonage ou à la hauteur des édifices, par exemple. « Les outils financiers sont plus flexibles ; ils servent souvent à corriger un dysfonctionnement du marché », ajoute-t-il.

Le dysfonctionnement auquel s’attaque la taxe rimouskiienne est la prérogative d’un propriétaire de conserver son local vide.

« On soupçonne que certains propriétaires se montrent un peu intransigeants quant au coût de la location. Ils laissent les locaux vacants jusqu’à ce qu’ils obtiennent leur prix », souligne le maire Guy Caron. C’est leur prérogative, reconnaît-il. «Mais il appartient au gouvernement d’y attacher une conséquence, car la présence de locaux inoccupés nuit à la vitalité du centre-ville.»

Baisse des vacances et ajustements du marché 

Plus de 40 % des municipalités québécoises estiment que leur cœur s’est fragilisé au cours des dix dernières années, et plus de 80 % de la population appuie un soutien gouvernemental aux centres-villes, selon le récent sondage Léger Omnibus.

L’imposition de la taxe sur les locaux commerciaux vacants du centre-ville de Rimouski s’avère concluante; le taux d’inoccupation y a chuté de 13 % à 9 % entre le déploiement et la fin de 2025. Quatre propriétaires ont payé la taxe, tandis que d’autres ont loué leurs locaux ou investi dans des travaux de rénovation afin d’en modifier l’usage.

Un modèle qui s’étend au Québec 

Trois autres municipalités québécoises ont suivi l’exemple de Rimouski, à savoir Salaberry-de-Valleyfield et Saint-Agathe-des-Monts.

L’administration montréalaise a examiné l’idée en 2019, mais n’y a pas donné suite.

Le dossier revient aujourd’hui dans l’actualité. En mai 2026, le député de la circonscription Hochelaga-Maisonneuve et vice-président de la Commission de l’administration publique, Alexandre Leduc, a lancé une pétition réclamant que Montréal taxe les locaux vacants dans sa circonscription afin de freiner la dévitalisation du quartier.

Vancouver taxe les logements vacants

Alors que certaines municipalités québécoises expérimentent le recours à la taxe à l’inoccupation sur les immeubles commerciaux, d’autres municipalités canadiennes appliquent plutôt cette taxe sur les résidences, en réponse à la crise de l’habitation. Vancouver a été la première ville à le faire en 2017.

Et tout comme à Rimouski, les retombées s’avèrent positives.

Ainsi, en 2024, le nombre de logements vacants à Vancouver est tombé sous la barre des 1 000, avec un taux d’inoccupation record de 0,49 %, contre 0,90 % en 2017. C’est une première depuis l’imposition de la taxe. Bien sûr, il faut faire preuve de prudence lorsqu’il s’agit d’isoler l’effet d’une seule politique dans l’évolution de ces chiffres, ceux-ci étant influencés par plusieurs facteurs du marché immobilier.  

Depuis son lancement, la taxe sur les logements vacants a néanmoins généré plus de 194,3 millions de dollars de revenus, que cette municipalité de la côte-ouest a affectés à des initiatives de logement abordable, notamment via le Community Housing Incentive Program (CHIP), qui soutient les partenaires à but non lucratif et les coopératives.

Rimouski module sa fiscalité par secteur 

La ville de Rimouski a continué d’explorer la taxation comme outil de gestion du territoire et de développement économique.

Dans son budget 2026, le maire Caron et son conseil ont créé de nouvelles sous-catégories de taxation. Une diminution de 10 % du taux pour le premier million de dollars d’évaluation des bâtiments commerciaux dans le secteur du centre-ville élargi. Une augmentation de 9,13 % dans le secteur périphérique de la Cité des Achats élargie, notamment des commerces de grande surface.

La taxation foncière différenciée est possible au Québec depuis décembre 2023. Toutes les municipalités peuvent désormais appliquer une taxation différenciée selon les secteurs de leur territoire.

Rééquilibrer centre-ville et périphérie 

Rimouski utilise la taxation différenciée pour rétablir l’équité, explique le maire Caron. Les commerces du centre-ville sont désavantagés par rapport à ceux en périphérie, qui, eux, bénéficient de vastes espaces de stationnement. « Le centre-ville comporte des cases de stationnement. Toutefois, nous devons encadrer leur usage afin d’éviter que les voitures des étudiants de l’Université et du personnel de l’hôpital ne s’y stationnent toute la journée. En réduisant la taxe foncière au centre-ville, on rééquilibre un peu le jeu pour les commerçants », souligne-t-il.

Une tarification différenciée pourrait convaincre un détaillant attiré par un local en périphérie, pour profiter de l’achalandage du Costco, d’opter plutôt pour le centre-ville afin de réduire les frais de loyer, estime l’administration municipale. L’impact reste à mesurer, puisque la mesure n’est en place que depuis quelques mois.

Un outil efficace selon la structure des villes 

Toutefois, cet outil n’est pertinent que pour les municipalités qui contrôlent leur territoire, explique le professeur Meloche. C’est parfait pour une ville de taille moyenne comme Rimouski, qui a fusionné avec ses banlieues. Mais pas vraiment pour de petites municipalités qui cohabitent avec un centre commercial régional, précise-t-il. « Le but du centre commercial est de vider les artères marchandes des petits centres-villes avoisinants. Les administrations des petites villes et celles du territoire où se trouve le centre commercial ont des intérêts opposés. »

Depuis décembre 2023, une municipalité peut aussi moduler sa taxe foncière en fonction du type de propriété. « Certaines administrations choisissent de faire payer davantage les occupants des nouvelles tours densifiées pour ménager les résidents de longue date propriétaires de résidences unifamiliales. C’est le cas de Dorval », explique Fanny Tremblay-Racicot, chercheure et professeure à l’École nationale d’administration publique. 

« Depuis qu’elles détiennent davantage de pouvoirs de taxation, les municipalités peuvent faire des choix et mieux contrôler leur destinée », ajoute la chercheure.

Des contestations juridiques émergent 

Cela ne se fait pas toujours sans heurts, constate le professeur Meloche. « Certaines municipalités sont poursuivies. Cela fait partie du processus d’expérimentation visant à créer une jurisprudence. » Ainsi, la Société immobilière GP a déposé un recours contre la ville de Rimouski afin d’obtenir l’annulation du règlement sur les locaux vacants.

La poursuite élaborée par le cabinet Stein Monast repose non pas sur l’interprétation des pouvoirs généraux de taxation accordés aux municipalités en 2017, mais plutôt sur le texte du projet de loi 39 relatif à la fiscalité municipale.

En 2023, Québec a adopté une loi permettant explicitement de taxer les logements vacants. L’avocat de GP argue que si une loi spécifique était nécessaire pour le résidentiel, c’est la preuve que le pouvoir général de 2017 ne couvrait pas ce type de taxation — et donc certainement pas le commercial non plus. Rimouski rétorque que le pouvoir de 2017 était déjà suffisamment large pour les deux. 

C’est ce débat que la Cour devra trancher.

Au-delà des résultats observés à Rimouski ou à Vancouver, ces expériences révèlent une transformation du rôle des municipalités. Dotées de nouveaux pouvoirs fiscaux, elles utilisent désormais la taxation non seulement pour financer leurs services, mais aussi pour agir sur l’occupation du territoire, le logement ou la vitalité commerciale. Les effets de ces mesures continueront de faire débat, mais une chose est claire : la fiscalité est devenue un levier stratégique de développement local.