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Le Canada fait face à un besoin urgent de logements abordables et le gouvernement fédéral est particulièrement bien placé pour y répondre. Il possède de nombreux terrains en milieu urbain sous-utilisés, dispose d’une capacité budgétaire supérieure à celle des autres paliers de gouvernement et fait face à une forte demande publique d’intervention.

Malgré cela, les progrès fédéraux en matière de logement ont été lents. L’adoption de la Stratégie nationale sur le logement (SNL) en 2017 a fixé des objectifs politiques clairs, mais sans plan cohérent pour les atteindre. Sa mise en œuvre a été fragmentée entre différents organismes et niveaux de gouvernement aux intérêts parfois divergents. L’introduction de la Loi concernant la constitution de Maisons Canada, en février, remédie en partie à cette situation en regroupant les responsabilités au sein d’une seule société d’État dotée d’un mandat et d’un calendrier clairs. Des enjeux importants subsistent toutefois.

Pourquoi la Stratégie nationale sur le logement n’a pas suffi

Depuis 2017, la politique fédérale en matière de logement est définie par la Stratégie nationale sur le logement (SNL). Celle-ci a servi de base à des programmes clés, tels que le Fonds pour le logement abordable, le Programme de prêts pour la construction d’appartements, l’Initiative pour la création rapide de logements, le Fonds pour accélérer la construction de logements, et l’Initiative des terrains fédéraux.

En décembre 2025, 49,5 milliards de dollars avaient été engagés dans le cadre d’initiatives liées à la SNL afin de créer 348 240 logements « abordables », soit par la construction de nouvelles unités, soit par la conversion de logements existants. Un logement est considéré comme abordable lorsque le loyer ou les mensualités hypothécaires représentent moins de 30 % du revenu brut médian des ménages de la région.

Si ce volume peut sembler important, il demeure une goutte d’eau comparativement aux 3,5 millions de nouveaux logements que la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) estime nécessaires d’ici 2030 pour rétablir l’accessibilité au logement. Alors, comment la production pourrait-elle passer de près de 350 000 logements en dix ans à 3,5 millions en moins de cinq ans ?

Le principal problème : un système fragmenté

À ce jour, l’un des principaux obstacles est la décentralisation de la mise en œuvre. Pour les logements sur les terrains fédéraux, la SCHL élabore un plan, Services publics et Approvisionnement Canada identifie les terrains excédentaires, et la Société immobilière du Canada met en œuvre les projets — ce qui crée un processus lent et fragmenté.

La situation est encore plus complexe dans les régions où s’ajoutent d’autres structures fédérales, comme Ottawa-Gatineau, où intervient la Commission de la capitale nationale, ou partout où Parcs Canada est un important propriétaire foncier, comme dans la région du canal de Lachine à Montréal.

On observe également une tendance à se conformer aux exigences des provinces ou des municipalités et à collaborer avec elles. Bien que cela soit important pour développer les relations entre les différents ordres de gouvernement, cela ajoute une complexité technique et politique significative aux projets, ce qui en complique la mise en œuvre. Dans ce contexte, les projets avancent lentement, alourdis par des démarches successives de diligence et de planification au sein de chaque organisme, ce qui se traduit par un flux limité de nouveaux logements. Maisons Canada pourrait corriger ce goulot d’étranglement grâce à sa structure unifiée.

Comment Maisons Canada pourrait accélérer les projets

Si elle est adoptée, la Loi concernant la constitution de Maisons Canada renforcera considérablement la capacité fédérale à livrer des logements abordables. La nouvelle société d’État est également chargée de normaliser la préfabrication dans le secteur de la construction résidentielle.

La loi permet à Maisons Canada de reprendre les actifs de la Société immobilière du Canada, de développer ou louer des biens immobiliers à l’échelle nationale, d’investir et de subventionner des projets. Elle peut agir de manière autonome sans passer par d’autres organismes et, comme le souligne l’économiste Mike Moffat, elle est largement à l’abri des ingérences politiques en tant que société d’État.

Sur les terrains fédéraux, le gouvernement du Canada par procuration, ses sociétés d’État mandataires peuvent approuver et construire ce qu’elles veulent, où elles veulent et comme elles le veulent.

Le pouvoir fédéral sur les terrains publics

Cela inclut la construction de logements sans rezonage municipal ni permis de construire. Cela s’applique aux bases militaires, aux terrains portuaires et à d’autres enclaves fédérales. Les municipalités peuvent être consultées, et le sont presque toujours, pour l’arrimage des services d’utilité publique et le maintien d’un bon voisinage, mais elles ne contrôlent pas les autorisations sur les propriétés fédérales.

Cela est important, car les autorisations prennent du temps, et le temps, c’est de l’argent. En tant que promoteur immobilier public, Maisons Canada peut acquérir, préparer et viabiliser des terrains tout en approuvant les constructions, afin de rendre disponibles des sites « prêts à être construits » pour des soumissionnaires du secteur privé.

Pour favoriser et garantir l’abordabilité, elle peut établir des baux fonciers fédéraux à long terme assortis de clauses d’abordabilité, standardiser des modèles de bâtiments reproductibles et mener les projets selon son propre échéancier.

Les risques politiques, financiers et logistiques

Un enjeu important réside dans le fait que les documents législatifs et de relations publiques relatifs à la Loi concernant la constitution de Maisons Canada manquent d’objectifs concrets. Cela crée une incertitude là où elle ne devrait pas exister : combien de logements construira-t-elle, où seront-ils construits, pour quels segments de la population, dans quels délais, à quels coûts et selon quelles méthodes de construction ?

Maison Canada et Logement, Infrastructure et Collectivités Canada devront répondre à ces préoccupations rapidement afin de consolider le soutien du public. Ce manque de transparence nuit également l’adhésion du secteur privé. Maison Canada dispose d’un modèle d’affaires innovant, mais il faudra clarifier les coûts, les risques, les revenus et les bénéfices attendus pour encourager les partenariats publics-privés.

De plus, le gouvernement fédéral devra tenir compte des coûts d’opportunité à long terme. Le modèle d’affaires de Maison Canada nécessitera probablement de consacrer des milliards de dollars d’actifs immobiliers existants à des projets de logements abordables. Cela empêchera les terrains fédéraux concernés d’être utilisés à d’autres fins essentielles, notamment logistiques et militaires. Le foncier, et surtout le foncier urbain, sont l’exemple type d’une ressource rare, rivale et exclusive.

Cela peut devenir un problème similaire à celui rencontré par les villes qui ont connu un réaménagement important de friches industrielles. Après avoir converti les zones les plus adaptées à l’industrie manufacturière en zones résidentielles, elles n’ont plus la capacité de relancer leur secteur industriel. Sacrifier la capacité de l’État à un moment où le Canada est aux prises avec une rupture de l’ordre mondial est une décision lourde de conséquences.

Le défi de la transparence et des objectifs

Le principal atout dont dispose Maisons Canada est sa compétence fédérale. Bien que la collaboration avec les partenaires municipaux et provinciaux soit idéale, pour éviter toute dérive des objectifs et respecter les échéances du projet, il faudra probablement contourner certains processus intergouvernementaux.

Encore une fois, le temps, c’est de l’argent, et pour les millions de ménages canadiens qui peinent à joindre les deux bouts dans le contexte de la crise actuelle du logement, le mieux est l’ennemi du bien.

En matière de transparence et de reddition de comptes, Maisons Canada aurait tout intérêt à publier des objectifs clairs et quantifiables de production de logements abordables, ainsi que des coûts par ville. Ces objectifs pourraient inclure le coût et le temps par unité (selon le type de logement) ainsi que le nombre d’unités par catégorie et par ville. Ils devraient être suivis à l’aide d’indicateurs de performance régulièrement mis à jour, sous forme de tableaux de bord publics, permettant aux investisseurs et aux citoyens d’évaluer la performance de l’agence.  

Une société d’État encore en construction

Pour l’instant, la forme définitive que prendra Maisons Canada reste à déterminer. Le projet de loi a franchi l’étape de la deuxième lecture à la Chambre des communes et, comme l’a résumé Jean Lamirande, vice-président principal chargé des politiques et des opérations, l’organisation est en train de « construire l’avion tout en le pilotant ».

Bien qu’elle compte environ 30 employés, Maisons Canada demeure une organisation encore jeune, fortement hiérarchisée et composée en grande partie de gestionnaires, de cadres ou de personnes relevant directement de sa PDG, Ana Bailão.

Néanmoins, l’adoption du projet de loi C-15 a permis à l’organisation d’obtenir 11,5 milliards de dollars provenant du Fonds consolidé de revenu. Bien que non négligeable, ce financement demeure insuffisant dans un secteur aussi intensif en capital que le logement.  

L’année à venir sera marquée par des choix difficiles quant à ce que l’organisation fera et ne fera pas.