Une inauguration marque l’aboutissement d’un chantier : les travaux sont termin\u00e9s, les unit\u00e9s comptabilis\u00e9es et les premiers locataires re\u00e7oivent leurs cl\u00e9s. Pour eux, pourtant, c’est le d\u00e9but de l’histoire. C’est en vivant dans un logement que l’on d\u00e9couvre ce qui fonctionne, ce qui complique le quotidien ou encore ce qui devrait \u00eatre am\u00e9lior\u00e9.<\/p>\n\n\n\n
Dans la course n\u00e9cessaire \u00e0 la construction de logements abordables, une question m\u00e9rite donc plus d’attention : comment les pouvoirs publics tirent-ils des enseignements de la vie dans les unit\u00e9s qu’ils ont contribu\u00e9 \u00e0 financer ?<\/p>\n\n\n\n
Au Canada, les indicateurs de \u00ab logement acceptable \u00bb<\/a> reposent sur l’abordabilit\u00e9, la taille convenable et l’\u00e9tat physique du logement. Des crit\u00e8res indispensables pour mesurer les besoins, mais qui ne renseignent pas enti\u00e8rement l’exp\u00e9rience r\u00e9sidentielle. Un logement peut satisfaire aux normes et pr\u00e9senter des difficult\u00e9s qui n’apparaissent qu’avec l’usage : un parcours difficilement accessible en pratique, des nuisances sonores entre espaces mitoyens ou des espaces ext\u00e9rieurs difficiles \u00e0 investir.<\/p>\n\n\n\n L’exp\u00e9rience des r\u00e9sidents ne remplace pas l’expertise technique, mais elle peut la compl\u00e9ter. Les t\u00e9moignages des locataires, crois\u00e9s avec des observations sur place et des donn\u00e9es techniques, peuvent aider \u00e0 comprendre comment les choix d’am\u00e9nagement influencent la vie quotidienne. Ils permettent aussi de rep\u00e9rer des probl\u00e8mes qui \u00e9chappent aux inspections habituelles.<\/p>\n\n\n\n Le Programme d’habitation abordable Qu\u00e9bec (PHAQ)<\/a>, administr\u00e9 par la Soci\u00e9t\u00e9 d’habitation du Qu\u00e9bec (SHQ), vise notamment la r\u00e9alisation de b\u00e2timents de qualit\u00e9. Son volet consacr\u00e9 aux multilogements pr\u00e9fabriqu\u00e9s propose un mode de r\u00e9alisation fond\u00e9 sur des \u00ab solutions immobili\u00e8res de r\u00e9f\u00e9rence \u00bb : des conceptions pr\u00e9d\u00e9finies, ensuite adapt\u00e9es aux sites et aux exigences municipales.<\/p>\n\n\n\n Si ces approches peuvent contribuer \u00e0 rationaliser les processus de production, leur int\u00e9r\u00eat ne dispense pas de v\u00e9rifier, une fois les immeubles habit\u00e9s, dans quelle mesure les am\u00e9nagements r\u00e9pondent aux besoins et aux pratiques quotidiennes de leurs occupants.<\/p>\n\n\n\n C’est justement lorsqu’un m\u00eame principe de conception doit servir \u00e0 plusieurs op\u00e9rations que son \u00e9valuation devient d\u00e9cisive. Tester les am\u00e9nagements en situation r\u00e9elle, puis les ajuster, permettrait d’am\u00e9liorer les projets suivants. Les solutions immobili\u00e8res de r\u00e9f\u00e9rence repr\u00e9senteraient un terrain appropri\u00e9 pour commencer, mais cette d\u00e9marche pourrait, \u00e0 terme, b\u00e9n\u00e9ficier \u00e0 l’ensemble des logements sociaux et abordables financ\u00e9s par l’\u00c9tat.<\/a><\/p>\n\n\n\n L’\u00e9valuation apr\u00e8s occupation n’est pas une nouveaut\u00e9. Un exemple canadien dont le Qu\u00e9bec gagnerait \u00e0 s\u2019inspirer est l’\u00e9tude de Salus Karen’s Place<\/a> \u00e0 Ottawa. Financ\u00e9e par la Soci\u00e9t\u00e9 canadienne d’hypoth\u00e8ques et de logement (SCHL), elle concerne un immeuble de logements avec services de soutien con\u00e7u selon les principes de la maison passive.<\/p>\n\n\n\n Le b\u00e2timent affichait de bonnes performances dans plusieurs domaines, mais l’\u00e9valuation a r\u00e9v\u00e9l\u00e9 des probl\u00e8mes de surchauffe estivale qui ont persist\u00e9 malgr\u00e9 de premiers correctifs. Le rapport de 2017<\/a>, accompagn\u00e9 d\u2019un addenda publi\u00e9 en 2023, indique que le syst\u00e8me initial de refroidissement \u00e9tait sous-dimensionn\u00e9. Un syst\u00e8me de climatisation compl\u00e9mentaire a \u00e9t\u00e9 install\u00e9 en 2021. Les mesures r\u00e9alis\u00e9es en 2022 dans trois logements ont ensuite permis de constater une am\u00e9lioration du confort thermique dans deux d\u2019entre eux.<\/p>\n\n\n\n Comment Maisons Canada peut acc\u00e9l\u00e9rer la construction de logements abordables<\/a><\/strong><\/strong><\/p>\n\n\n\n Maisons Canada : le virage complexe du pr\u00e9fabriqu\u00e9<\/a><\/strong><\/strong><\/p>\n<\/blockquote>\n\n\n\n La SHQ ne part pas non plus de z\u00e9ro. Son rapport annuel 2024-2025<\/a> indique que la satisfaction globale des locataires sert d\u00e9j\u00e0 au suivi de la performance des offices d\u2019habitation dans le parc HLM. Les r\u00e9sultats sont transmis aux offices avec des pistes d\u2019am\u00e9lioration. Le cadre normatif du PHAQ<\/a> pr\u00e9voit \u00e9galement des m\u00e9canismes de suivi du programme. Pour les solutions immobili\u00e8res de r\u00e9f\u00e9rence, il mentionne une d\u00e9marche de r\u00e9troaction et d\u2019am\u00e9lioration continue dans les ententes conclues avec les consortiums.<\/p>\n\n\n\n La SHQ dispose donc d\u00e9j\u00e0 de m\u00e9canismes de suivi et de r\u00e9troaction, mais dans quelle mesure permettent-ils d\u2019\u00e9valuer les logements une fois habit\u00e9s et de traduire les constats en changements concrets. Les documents publics consult\u00e9s ne permettent pas de d\u00e9terminer si des \u00e9valuations syst\u00e9matiques apr\u00e8s occupation sont r\u00e9alis\u00e9es dans le cadre du PHAQ, ni comment les r\u00e9sultats \u00e9ventuels influencent les solutions immobili\u00e8res de r\u00e9f\u00e9rence.<\/p>\n\n\n\n L\u2019enjeu serait donc de mieux articuler les dispositifs existants avec une d\u00e9marche d\u2019\u00e9valuation des espaces habit\u00e9s, afin que les constats recueillis puissent \u00e9clairer les d\u00e9cisions de conception des op\u00e9rations futures.<\/p>\n\n\n\n Trois pistes d’action pourraient \u00eatre mises en place d\u00e8s maintenant pour mieux \u00e9valuer les projets de logements sociaux et abordables dans le futur :<\/p>\n\n\n\n <\/p>\n\n\n\n Les conventions de r\u00e9alisation et d\u2019exploitation pr\u00e9vues au PHAQ<\/a> pourraient offrir un point d\u2019appui pour encadrer la participation des projets retenus, sous r\u00e9serve d\u2019en d\u00e9finir les modalit\u00e9s. Il faudrait pr\u00e9ciser les responsabilit\u00e9s et financer la collecte des donn\u00e9es pour \u00e9viter de transf\u00e9rer une nouvelle charge aux organismes gestionnaires. Men\u00e9e apr\u00e8s l\u2019emm\u00e9nagement, cette exp\u00e9rimentation viserait \u00e0 nourrir la conception des op\u00e9rations suivantes, sans ajouter d\u2019\u00e9tape pr\u00e9alable aux chantiers d\u00e9j\u00e0 engag\u00e9s.<\/p>\n\n\n\n Construire davantage de logements sociaux et abordables reste indispensable. Mais leur livraison ne devrait pas marquer la fin du processus. Compter les cl\u00e9s remises est n\u00e9cessaire ; comprendre ce qui se passe derri\u00e8re ces portes devrait l\u2019\u00eatre tout autant.<\/p>\n\n\n\n Dans un contexte o\u00f9 des sommes consid\u00e9rables sont engag\u00e9es par les gouvernements pour r\u00e9pondre aux besoins en logement, et o\u00f9 les finances publiques sont sous pression, il devient d\u2019autant plus important de tirer des le\u00e7ons des projets r\u00e9alis\u00e9s pour \u00e9viter de reproduire des erreurs co\u00fbteuses. L\u2019\u00e9valuation apr\u00e8s occupation n\u2019est pas seulement une bonne pratique, elle peut aussi contribuer \u00e0 une utilisation plus efficace des fonds publics.<\/p>\n\n\n\n\u00c9viter de reproduire les d\u00e9fauts<\/strong><\/h2>\n\n\n\n
Mieux utiliser les outils existants<\/h2>\n\n\n\n
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Trois \u00e9tapes essentielles pour \u00e9valuer <\/h2>\n\n\n\n
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