{"id":304607,"date":"2026-05-20T15:37:25","date_gmt":"2026-05-20T19:37:25","guid":{"rendered":"https:\/\/policyoptions.irpp.org\/?post_type=issues&p=304607"},"modified":"2026-05-20T15:37:29","modified_gmt":"2026-05-20T19:37:29","slug":"maisons-canada-logements-abordables","status":"publish","type":"issues","link":"https:\/\/policyoptions.irpp.org\/fr\/2026\/05\/build-canada-homes\/","title":{"rendered":"Comment Maisons Canada peut acc\u00e9l\u00e9rer la construction de logements abordables"},"content":{"rendered":"\n

(English version available here<\/a><\/em>)<\/p>\n\n\n\n

Le Canada fait face \u00e0 un besoin urgent de logements abordables et le gouvernement f\u00e9d\u00e9ral est particuli\u00e8rement bien plac\u00e9 pour y r\u00e9pondre. Il poss\u00e8de de nombreux terrains en milieu urbain sous-utilis\u00e9s, dispose d\u2019une capacit\u00e9 budg\u00e9taire sup\u00e9rieure \u00e0 celle des autres paliers de gouvernement et fait face \u00e0 une forte demande publique d\u2019intervention.<\/p>\n\n\n\n

Malgr\u00e9 cela, les progr\u00e8s f\u00e9d\u00e9raux en mati\u00e8re de logement ont \u00e9t\u00e9 lents. L\u2019adoption de la Strat\u00e9gie nationale sur le logement (SNL) en 2017 a fix\u00e9 des objectifs politiques clairs, mais sans plan coh\u00e9rent pour les atteindre. Sa mise en \u0153uvre a \u00e9t\u00e9 fragment\u00e9e entre diff\u00e9rents organismes et niveaux de gouvernement aux int\u00e9r\u00eats parfois divergents. L\u2019introduction de la Loi concernant la constitution de Maisons Canada<\/a>, en f\u00e9vrier, rem\u00e9die en partie \u00e0 cette situation en regroupant les responsabilit\u00e9s au sein d\u2019une seule soci\u00e9t\u00e9 d\u2019\u00c9tat dot\u00e9e d\u2019un mandat et d\u2019un calendrier clairs. Des enjeux importants subsistent toutefois.<\/p>\n\n\n\n

Pourquoi la Strat\u00e9gie nationale sur le logement n’a pas suffi<\/h2>\n\n\n\n

Depuis 2017, la politique f\u00e9d\u00e9rale en mati\u00e8re de logement est d\u00e9finie par la Strat\u00e9gie nationale sur le logement (SNL). Celle-ci a servi de base \u00e0 des programmes cl\u00e9s, tels que le Fonds pour le logement abordable, le Programme de pr\u00eats pour la construction d\u2019appartements, l\u2019Initiative pour la cr\u00e9ation rapide de logements, le Fonds pour acc\u00e9l\u00e9rer la construction de logements, et l\u2019Initiative des terrains f\u00e9d\u00e9raux.<\/p>\n\n\n\n

En d\u00e9cembre 2025, 49,5 milliards de dollars avaient \u00e9t\u00e9 engag\u00e9s<\/a> dans le cadre d\u2019initiatives li\u00e9es \u00e0 la SNL afin de cr\u00e9er 348\u2009240 logements \u00ab\u2009abordables\u2009\u00bb, soit par la construction de nouvelles unit\u00e9s, soit par la conversion de logements existants. Un logement est consid\u00e9r\u00e9 comme abordable lorsque le loyer ou les mensualit\u00e9s hypoth\u00e9caires repr\u00e9sentent moins de 30 % du revenu brut m\u00e9dian des m\u00e9nages de la r\u00e9gion.<\/p>\n\n\n\n

Si ce volume peut sembler important, il demeure une goutte d\u2019eau comparativement aux 3,5 millions de nouveaux logements que la Soci\u00e9t\u00e9 canadienne d\u2019hypoth\u00e8ques et de logement (SCHL) estime n\u00e9cessaires d\u2019ici 2030 pour r\u00e9tablir l\u2019accessibilit\u00e9 au logement. Alors, comment la production pourrait-elle passer de pr\u00e8s de 350\u2009000 logements en dix ans \u00e0 3,5 millions en moins de cinq ans\u2009?<\/p>\n\n\n\n

Le principal probl\u00e8me : un syst\u00e8me fragment\u00e9 <\/h2>\n\n\n\n

\u00c0 ce jour, l\u2019un des principaux obstacles est la d\u00e9centralisation de la mise en \u0153uvre. Pour les logements sur les terrains f\u00e9d\u00e9raux, la SCHL \u00e9labore un plan, Services publics et Approvisionnement Canada identifie les terrains exc\u00e9dentaires, et la Soci\u00e9t\u00e9 immobili\u00e8re du Canada met en \u0153uvre les projets \u2014 ce qui cr\u00e9e un processus lent et fragment\u00e9.<\/p>\n\n\n\n

La situation est encore plus complexe dans les r\u00e9gions o\u00f9 s\u2019ajoutent d\u2019autres structures f\u00e9d\u00e9rales, comme Ottawa-Gatineau, o\u00f9 intervient la Commission de la capitale nationale, ou partout o\u00f9 Parcs Canada est un important propri\u00e9taire foncier, comme dans la r\u00e9gion du canal de Lachine \u00e0 Montr\u00e9al.<\/p>\n\n\n\n

On observe \u00e9galement une tendance \u00e0 se conformer aux exigences des provinces ou des municipalit\u00e9s et \u00e0 collaborer avec elles. Bien que cela soit important pour d\u00e9velopper les relations entre les diff\u00e9rents ordres de gouvernement, cela ajoute une complexit\u00e9 technique et politique significative aux projets, ce qui en complique la mise en \u0153uvre. Dans ce contexte, les projets avancent lentement, alourdis par des d\u00e9marches successives de diligence et de planification au sein de chaque organisme, ce qui se traduit par un flux limit\u00e9 de nouveaux logements. Maisons Canada pourrait corriger ce goulot d\u2019\u00e9tranglement gr\u00e2ce \u00e0 sa structure unifi\u00e9e.<\/p>\n\n\n\n

Comment Maisons Canada pourrait acc\u00e9l\u00e9rer les projets <\/h2>\n\n\n\n

Si elle est adopt\u00e9e, la Loi concernant la constitution de Maisons Canada<\/em> renforcera consid\u00e9rablement la capacit\u00e9 f\u00e9d\u00e9rale \u00e0 livrer des logements abordables. La nouvelle soci\u00e9t\u00e9 d\u2019\u00c9tat est \u00e9galement charg\u00e9e de normaliser la pr\u00e9fabrication dans le secteur de la construction r\u00e9sidentielle.<\/p>\n\n\n\n

La loi permet \u00e0 Maisons Canada de reprendre les actifs de la Soci\u00e9t\u00e9 immobili\u00e8re du Canada, de d\u00e9velopper ou louer des biens immobiliers \u00e0 l\u2019\u00e9chelle nationale, d\u2019investir et de subventionner des projets. Elle peut agir de mani\u00e8re autonome sans passer par d\u2019autres organismes et, comme le souligne l\u2019\u00e9conomiste Mike Moffat<\/a>, elle est largement \u00e0 l\u2019abri des ing\u00e9rences politiques en tant que soci\u00e9t\u00e9 d\u2019\u00c9tat.<\/p>\n\n\n\n

Sur les terrains f\u00e9d\u00e9raux,<\/a> le gouvernement du Canada par procuration, ses soci\u00e9t\u00e9s d\u2019\u00c9tat mandataires<\/a> peuvent approuver et construire ce qu\u2019elles veulent, o\u00f9 elles veulent et comme elles le veulent.<\/p>\n\n\n\n

Le pouvoir f\u00e9d\u00e9ral sur les terrains publics<\/h2>\n\n\n\n

Cela inclut la construction de logements sans rezonage municipal ni permis de construire. Cela s\u2019applique aux bases militaires, aux terrains portuaires et \u00e0 d\u2019autres enclaves f\u00e9d\u00e9rales. Les municipalit\u00e9s peuvent \u00eatre consult\u00e9es, et le sont presque toujours, pour l\u2019arrimage des services d\u2019utilit\u00e9 publique et le maintien d\u2019un bon voisinage, mais elles ne contr\u00f4lent pas les autorisations sur les propri\u00e9t\u00e9s f\u00e9d\u00e9rales.<\/p>\n\n\n\n

Cela est important, car les autorisations prennent du temps, et le temps, c\u2019est de l\u2019argent. En tant que promoteur immobilier public, Maisons Canada peut acqu\u00e9rir, pr\u00e9parer et viabiliser des terrains tout en approuvant les constructions, afin de rendre disponibles des sites \u00ab\u2009pr\u00eats \u00e0 \u00eatre construits\u2009\u00bb pour des soumissionnaires du secteur priv\u00e9.<\/p>\n\n\n\n

Pour favoriser et garantir l\u2019abordabilit\u00e9, elle peut \u00e9tablir des baux fonciers f\u00e9d\u00e9raux \u00e0 long terme assortis de clauses d\u2019abordabilit\u00e9, standardiser des mod\u00e8les de b\u00e2timents reproductibles et mener les projets selon son propre \u00e9ch\u00e9ancier.<\/p>\n\n\n\n

Les risques politiques, financiers et logistiques<\/h2>\n\n\n\n

Un enjeu important r\u00e9side dans le fait que les documents l\u00e9gislatifs et de relations publiques relatifs \u00e0 la Loi concernant la constitution de Maisons Canada <\/em>manquent d\u2019objectifs concrets. Cela cr\u00e9e une incertitude l\u00e0 o\u00f9 elle ne devrait pas exister : combien de logements construira-t-elle, o\u00f9 seront-ils construits, pour quels segments de la population, dans quels d\u00e9lais, \u00e0 quels co\u00fbts et selon quelles m\u00e9thodes de construction\u2009?<\/p>\n\n\n\n

Maison Canada et Logement, Infrastructure et Collectivit\u00e9s Canada devront r\u00e9pondre \u00e0 ces pr\u00e9occupations rapidement afin de consolider le soutien du public. Ce manque de transparence nuit \u00e9galement l\u2019adh\u00e9sion du secteur priv\u00e9. Maison Canada dispose d\u2019un mod\u00e8le d\u2019affaires innovant, mais il faudra clarifier les co\u00fbts, les risques, les revenus et les b\u00e9n\u00e9fices attendus pour encourager les partenariats publics-priv\u00e9s.<\/p>\n\n\n\n

De plus, le gouvernement f\u00e9d\u00e9ral devra tenir compte des co\u00fbts d\u2019opportunit\u00e9 \u00e0 long terme. Le mod\u00e8le d\u2019affaires de Maison Canada n\u00e9cessitera probablement de consacrer des milliards de dollars d\u2019actifs immobiliers existants \u00e0 des projets de logements abordables. Cela emp\u00eachera les terrains f\u00e9d\u00e9raux concern\u00e9s d\u2019\u00eatre utilis\u00e9s \u00e0 d\u2019autres fins essentielles, notamment logistiques et militaires. Le foncier, et surtout le foncier urbain, sont l\u2019exemple type d\u2019une ressource rare, rivale et exclusive.<\/p>\n\n\n\n

Cela peut devenir un probl\u00e8me similaire \u00e0 celui rencontr\u00e9 par les villes qui ont connu un r\u00e9am\u00e9nagement important de friches industrielles. Apr\u00e8s avoir converti les zones les plus adapt\u00e9es \u00e0 l\u2019industrie manufacturi\u00e8re en zones r\u00e9sidentielles, elles n\u2019ont plus la capacit\u00e9 de relancer leur secteur industriel. Sacrifier la capacit\u00e9 de l\u2019\u00c9tat \u00e0 un moment o\u00f9 le Canada est aux prises avec une rupture de l\u2019ordre mondial est une d\u00e9cision lourde de cons\u00e9quences.<\/p>\n\n\n\n

Le d\u00e9fi de la transparence et des objectifs <\/h2>\n\n\n\n

Le principal atout dont dispose Maisons Canada est sa comp\u00e9tence f\u00e9d\u00e9rale. Bien que la collaboration avec les partenaires municipaux et provinciaux soit id\u00e9ale, pour \u00e9viter toute d\u00e9rive des objectifs et respecter les \u00e9ch\u00e9ances du projet, il faudra probablement contourner certains processus intergouvernementaux.<\/p>\n\n\n\n

Encore une fois, le temps, c\u2019est de l\u2019argent, et pour les millions de m\u00e9nages canadiens qui peinent \u00e0 joindre les deux bouts dans le contexte de la crise actuelle du logement, le mieux est l\u2019ennemi du bien.<\/p>\n\n\n\n

En mati\u00e8re de transparence et de reddition de comptes, Maisons Canada aurait tout int\u00e9r\u00eat \u00e0 publier des objectifs clairs et quantifiables de production de logements abordables, ainsi que des co\u00fbts par ville. Ces objectifs pourraient inclure le co\u00fbt et le temps par unit\u00e9 (selon le type de logement) ainsi que le nombre d\u2019unit\u00e9s par cat\u00e9gorie et par ville. Ils devraient \u00eatre suivis \u00e0 l\u2019aide d\u2019indicateurs de performance r\u00e9guli\u00e8rement mis \u00e0 jour, sous forme de tableaux de bord publics, permettant aux investisseurs et aux citoyens d\u2019\u00e9valuer la performance de l\u2019agence.  <\/p>\n\n\n\n

Une soci\u00e9t\u00e9 d’\u00c9tat encore en construction<\/h2>\n\n\n\n

Pour l\u2019instant, la forme d\u00e9finitive que prendra Maisons Canada reste \u00e0 d\u00e9terminer. Le projet de loi a franchi l\u2019\u00e9tape de la deuxi\u00e8me lecture \u00e0 la Chambre des communes et, comme l\u2019a r\u00e9sum\u00e9 Jean Lamirande, vice-pr\u00e9sident principal charg\u00e9 des politiques et des op\u00e9rations, l\u2019organisation est en train de \u00ab\u2009construire l\u2019avion tout en le pilotant\u2009\u00bb.<\/p>\n\n\n\n

Bien qu\u2019elle compte environ 30 employ\u00e9s<\/a>, Maisons Canada demeure une organisation encore jeune, fortement hi\u00e9rarchis\u00e9e et compos\u00e9e en grande partie de gestionnaires, de cadres ou de personnes relevant directement de sa PDG, Ana Bail\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n

N\u00e9anmoins, l\u2019adoption du projet de loi C-15<\/a> a permis \u00e0 l\u2019organisation d\u2019obtenir 11,5 milliards de dollars provenant du Fonds consolid\u00e9 de revenu. Bien que non n\u00e9gligeable, ce financement demeure insuffisant dans un secteur aussi intensif en capital que le logement.  <\/p>\n\n\n\n

L\u2019ann\u00e9e \u00e0 venir sera marqu\u00e9e par des choix difficiles quant \u00e0 ce que l\u2019organisation fera et ne fera pas.<\/p>\n\n\n\n

<\/a><\/p>\n\n\n\n

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(English version available here) Le Canada fait face \u00e0 un besoin urgent de logements abordables et le gouvernement f\u00e9d\u00e9ral est particuli\u00e8rement bien plac\u00e9 pour y r\u00e9pondre. 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