<\/p>\n
(English version available here.<\/a>)<\/em><\/p>\n <\/p>\n <\/p>\n Le logement et la productivit\u00e9 furent au c\u0153ur des promesses du Parti lib\u00e9ral du Canada lors des derni\u00e8res \u00e9lections. Une fois \u00e9lu, Mark Carney est pass\u00e9 de la parole aux actes en consacrant notamment une enveloppe de plus de 13 milliards $ sur 5 ans pour construire du logement abordable.<\/p>\n <\/p>\n <\/p>\n Bien que les propri\u00e9taires soient toujours au programme politique \u2013 le budget pr\u00e9voit un remboursement de la TPS pour les premiers acheteurs d\u2019une maison ils partagent d\u00e9sormais la tarte avec les locataires. La crise de l\u2019itin\u00e9rance, l’explosion du nombre de r\u00e9novictions et la hausse fulgurante des loyers ont mis de l\u2019avant les besoins de 60 000 itin\u00e9rants<\/a> et de 5 millions de m\u00e9nages locataires<\/a>.<\/p>\n <\/p>\n <\/p>\n En orientant les politiques sur l’acc\u00e8s au logement plut\u00f4t que sur l’acc\u00e8s \u00e0 la propri\u00e9t\u00e9, le gouvernement Carney adopte l’approche ax\u00e9e sur les droits de la personne<\/a> de la Strat\u00e9gie nationale sur le logement<\/a> dans l’objectif \u00e9galement d’augmenter la productivit\u00e9 \u00e9conomique nationale<\/a>. <\/p>\n <\/p>\n <\/p>\n <\/p>\n <\/p>\n Ce premier budget du gouvernement Carney pourra-t-il renverser la d\u00e9pendance du Canada au capital immobilier ?<\/a> <\/p>\n <\/p>\n <\/p>\n Depuis quelques ann\u00e9es, l\u2019\u00e9conomie canadienne souffre d’un d\u00e9s\u00e9quilibre structurel profond : une surallocation des capitaux priv\u00e9s vers l’immobilier r\u00e9sidentiel aux d\u00e9pens des investissements plus productifs (machinerie, R&D, formation de la maind\u2019\u0153uvre, innovations technologiques, etc.).<\/p>\n <\/p>\n <\/p>\n Le mod\u00e8le d\u2019accessibilit\u00e9 \u00e0 la propri\u00e9t\u00e9 a fonctionn\u00e9 jusqu\u2019\u00e0 tout r\u00e9cemment en raison des bas taux d\u2019int\u00e9r\u00eat et des prix abordables des maisons. Ce mod\u00e8le ne tient plus dans le contexte actuel. Cette dynamique, amplifi\u00e9e par des d\u00e9cennies de politiques publiques favorisant l’accession \u00e0 la propri\u00e9t\u00e9, aurait cr\u00e9\u00e9 une trappe \u00e9conomique dont les cons\u00e9quences se font sentir tant sur la productivit\u00e9 nationale que sur l’accessibilit\u00e9 au logement.<\/p>\n <\/p>\n <\/p>\n La part des investissements totaux consacr\u00e9e au secteur r\u00e9sidentiel \u2014 calcul\u00e9e par la concentration de formation brute de capital fixe<\/a> \u2014 est plus importante au Canada que dans tout autre pays de l’OCDE<\/a>. Cette pr\u00e9f\u00e9rence pour l’immobilier r\u00e9sidentiel comme actif financier se fait n\u00e9cessairement au d\u00e9triment d’investissements qui g\u00e9n\u00e8rent les gains de productivit\u00e9 essentiels \u00e0 la croissance \u00e9conomique, notamment ceux dans les infrastructures de transport, la recherche et d\u00e9veloppement et la machinerie industrielle.<\/p>\n <\/p>\n <\/p>\n <\/p>\n <\/p>\n Cet investissement massif en capital peu productif peut s’expliquer par plusieurs interventions f\u00e9d\u00e9rales. Bien qu’ind\u00e9pendante, la politique mon\u00e9taire canadienne a favoris\u00e9 les emprunts hypoth\u00e9caires en assurant depuis 23 ans un taux directeur national sous les 5% (2001 \u00e0 2023), dont 10 ans sous les 2% (2008 \u00e0 2022)<\/a>.<\/p>\n <\/p>\n <\/p>\n Ensuite, plusieurs mesures f\u00e9d\u00e9rales<\/a> \u2014 dont le CELIAPP, le RAP, les remboursements de la TPS\/TVH pour habitations neuves, le montant pour l’achat d’une habitation, et, indirectement, les politiques d’immigration<\/a> \u2014 ont stimul\u00e9 la demande pour l’immobilier r\u00e9sidentiel.<\/p>\n <\/p>\n <\/p>\n Ces mesures ont cr\u00e9\u00e9 un contexte o\u00f9 l’immobilier r\u00e9sidentiel est devenu une classe d’actif plus int\u00e9ressante que ceux propices \u00e0 g\u00e9n\u00e9rer des profits et de la productivit\u00e9. Le logement a cess\u00e9 d\u2019\u00eatre un bien de consommation durable pour devenir un v\u00e9hicule d\u2019investissement privil\u00e9gi\u00e9 en raison des incitatifs fiscaux et des taux d’int\u00e9r\u00eat historiquement bas.<\/p>\n <\/p>\n <\/p>\n <\/p>\n <\/p>\n Cette financiarisation du logement a entra\u00een\u00e9 des cons\u00e9quences profondes. La hausse des prix a certes enrichi les propri\u00e9taires, mais elle a aussi augment\u00e9 la pr\u00e9carit\u00e9 des locataires et des jeunes.<\/p>\n <\/p>\n <\/p>\n Plus pr\u00e9occupant encore, ce ph\u00e9nom\u00e8ne d\u00e9tourne massivement des capitaux qui auraient pu alimenter l’innovation ou la production industrielle \u2014 des secteurs qui auraient contribu\u00e9 aux gains de productivit\u00e9 dont l’\u00e9conomie canadienne a d\u00e9sesp\u00e9r\u00e9ment besoin.<\/p>\n <\/p>\n <\/p>\n Le cercle vicieux est complet : la faible productivit\u00e9 limite la croissance des revenus, rendant l’acc\u00e8s au logement encore plus difficile, poussant les gouvernements \u00e0 multiplier les incitatifs \u00e0 l’achat, ce qui pousse davantage les prix \u00e0 la hausse et d\u00e9tourne toujours plus de capitaux des investissements productifs.<\/p>\n <\/p>\n <\/p>\n <\/p>\n <\/p>\n Pour sortir de cette impasse, il faut r\u00e9orienter fondamentalement l’approche du logement. Le premier budget Carney semble, \u00e0 premi\u00e8re vue, viser cet objectif en sortant la production r\u00e9sidentielle de l’imp\u00e9ratif financier et en misant sur le logement hors march\u00e9 et coop\u00e9ratif pour orienter les politiques vers la production de logements abordables plut\u00f4t que de stimuler le march\u00e9 immobilier.<\/p>\n <\/p>\n <\/p>\n Une telle transformation ne vise pas \u00e0 plomber les prix \u2014 ce qui cr\u00e9erait une crise financi\u00e8re majeure \u2014 mais plut\u00f4t \u00e0 les stabiliser en augmentant massivement l’offre de logements accessibles hors du march\u00e9 sp\u00e9culatif.<\/p>\n <\/p>\n <\/p>\n <\/p>\n <\/p>\n Le Canada a un des parcs r\u00e9sidentiels les plus expos\u00e9s au march\u00e9 de tous les pays de l’OCDE<\/a>. Alors que le logement hors march\u00e9 (logements sociaux, coop\u00e9ratives d’habitation sans but lucratif, logements dont le loyer est contr\u00f4l\u00e9 par un organisme \u00e0 but non lucratif ou un office municipal d’habitation) repr\u00e9sente en moyenne 7,1% du parc de logements des pays de l’OCDE, 14% du parc de logements en France et 16,4% au Royaume-Uni, ce type de logement est limit\u00e9 \u00e0 3,5% de l’inventaire canadien.<\/p>\n <\/p>\n <\/p>\n Le Budget 2025 contient plusieurs mesures visant la croissance de cette part du march\u00e9 immobilier. L\u2019initiative Maisons Canada<\/a> en est l\u2019exemple le plus probant. Le mandat de cette agence f\u00e9d\u00e9rale sera de fournir des logements abordables \u00e0 de nouvelles coop\u00e9ratives et \u00e0 des locateurs \u00e0 but non lucratif. Elle promet de construire 4000 logements sur six terrains f\u00e9d\u00e9raux (Dartmouth, Longueuil, Ottawa, Toronto, Winnipeg et Edmonton) et permettra de construire 45\u2009000 logements hors march\u00e9 sur dix-neuf autres sites de la Soci\u00e9t\u00e9 immobili\u00e8re du Canada<\/a>.<\/p>\n <\/p>\n <\/p>\n En partenariat avec la Soci\u00e9t\u00e9 d\u2019habitation du Nunavut, elle construira 700 logements suppl\u00e9mentaires et investira un milliard de dollars dans des logements de transition pour contrer l\u2019itin\u00e9rance. <\/p>\n <\/p>\n <\/p>\n Ensuite, le Programme de d\u00e9veloppement de coop\u00e9ratives d\u2019habitation,<\/a> cr\u00e9\u00e9 en 2022 avec un investissement initial d\u2019un milliard et demi de dollars, a accord\u00e9 423 millions de dollars pour la construction de huit nouvelles coop\u00e9ratives d\u2019habitation de 837 logements. Pour le montage financier, le budget propose de faciliter l\u2019acc\u00e8s \u00e0 des garanties et \u00e0 de l\u2019assurance pr\u00eat hypoth\u00e9caire pour l\u2019achat ou la construction de logements locatifs collectifs. La SCHL pourra ainsi permettre au secteur hors march\u00e9 d\u2019acc\u00e9der au financement \u00e0 moindre risque. <\/p>\n <\/p>\n <\/p>\n <\/p>\n <\/p>\n Afin de rendre l\u2019immobilier moins int\u00e9ressant comme v\u00e9hicule financier sur le long terme, le budget propose d\u2019augmenter l\u2019offre de nouvelles maisons rapidement et durablement. Dans sa nouvelle politique sur le logement, le gouvernement f\u00e9d\u00e9ral tente \u00e9galement d\u2019inclure le priv\u00e9 dans sa solution en agissant sur les trois facteurs de la production.<\/p>\n <\/p>\n <\/p>\n Sur le plan foncier, Maisons Canada et la Soci\u00e9t\u00e9 immobili\u00e8re du Canada utiliseront des terrains f\u00e9d\u00e9raux. Pour le capital, Maisons Canada misera entre autres sur les logements pr\u00e9fabriqu\u00e9s et l\u2019innovation dans les m\u00e9thodes et les mat\u00e9riaux, tirant profit d\u2019\u00e9conomies d\u2019\u00e9chelle et de valeur ajout\u00e9e.<\/p>\n <\/p>\n <\/p>\n Pour la main-d\u2019\u0153uvre, le budget bonifie le Programme pour la formation et l\u2019innovation en milieu syndical<\/a> de 75 millions sur trois ans pour former les travailleurs n\u00e9cessaires \u00e0 la construction de ces logements, s\u2019attaquant ainsi \u00e0 la p\u00e9nurie de main-d\u2019\u0153uvre. Ces mesures permettront en principe d\u2019augmenter l\u2019offre de logements hors march\u00e9 \u00e0 relativement bas co\u00fbt pour le tr\u00e9sor public. De plus, les coupes budg\u00e9taires annonc\u00e9es du Gouvernement du Canada excluent explicitement les programmes visant la construction de logements. <\/p>\n <\/p>\n <\/p>\n <\/p>\n <\/p>\n Pour mener \u00e0 terme ce changement de paradigme, il faudra une politique de long terme maintenue avec constance sur une g\u00e9n\u00e9ration. Les transformations propos\u00e9es se heurteront \u00e0 des vents contraires importants, car elles menacent les int\u00e9r\u00eats d\u2019acteurs \u00e9conomiques et politiques majeurs : <\/p>\n <\/p>\n <\/p>\n <\/p>\n <\/p>\n <\/p>\n <\/p>\n <\/ul>\n <\/p>\n <\/p>\n Ces groupes, qui ont tous mis\u00e9 sur la p\u00e9rennit\u00e9 du statu quo immobilier, repr\u00e9sentent un poids \u00e9lectoral consid\u00e9rable et constitueront une opposition structurelle \u00e0 une r\u00e9forme ambitieuse. De plus, les provinces et les municipalit\u00e9s pourraient r\u00e9sister aux interventions f\u00e9d\u00e9rales en mati\u00e8re de zonage et de permis, domaines relevant de leurs comp\u00e9tences.<\/p>\n <\/p>\n <\/p>\n <\/p>\nR\u00e9duire la d\u00e9pendance au capital immobilier<\/strong> <\/h2>\n
L\u2019immobilier : un actif privil\u00e9gi\u00e9<\/strong><\/h2>\n
Un cercle vicieux complet<\/strong><\/h2>\n
Une r\u00e9orientation n\u00e9cessaire<\/strong> <\/h2>\n
Sortir le logement du march\u00e9<\/strong><\/h2>\n
Strat\u00e9gie f\u00e9d\u00e9rale pour acc\u00e9l\u00e9rer la construction immobili\u00e8re<\/strong><\/h2>\n
Les obstacles \u00e0 la r\u00e9forme<\/strong> <\/h2>\n
<\/p>\n