{"id":271302,"date":"2024-03-25T10:31:01","date_gmt":"2024-03-25T14:31:01","guid":{"rendered":"https:\/\/policyoptions.irpp.org\/issues\/vienne-crise-logement\/"},"modified":"2025-10-08T00:08:22","modified_gmt":"2025-10-08T04:08:22","slug":"vienne-crise-logement","status":"publish","type":"issues","link":"https:\/\/policyoptions.irpp.org\/fr\/2024\/03\/vienne-crise-logement\/","title":{"rendered":"Vienne a-t-elle trouv\u00e9 la solution \u00e0 notre crise du logement?"},"content":{"rendered":"

(English version available\u00a0here<\/a>)<\/em><\/p>\n

Vienne est r\u00e9guli\u00e8rement class\u00e9e comme la ville avec la meilleure qualit\u00e9 de vie<\/a>. Sa politique du logement<\/a> est r\u00e9guli\u00e8rement cit\u00e9e comme mod\u00e8le, un paradis pour les locataires<\/a>.<\/p>\n

C\u2019est aussi une ville que j\u2019aime \u2013 moi qui suis le fils de parents viennois oblig\u00e9s de fuir leur ville bien-aim\u00e9e apr\u00e8s l\u2019Anschluss <\/a><\/em>de l\u2019Autriche \u00e0 l\u2019Allemagne nazie en 1938 \u2013 \u00a0et qui offre une qualit\u00e9 de vie et un environnement urbain incomparables.<\/p>\n

L\u2019ann\u00e9e derni\u00e8re, la mairesse de Montr\u00e9al Val\u00e9rie Plante s\u2019est rendue en p\u00e8lerinage \u00e0 Vienne<\/a> \u00e0 la recherche de solutions \u00e0 la crise du logement. Le mod\u00e8le viennois, qui allie la production municipale de logements et des logements subventionn\u00e9s, est-il vraiment une r\u00e9f\u00e9rence utile pour les villes canadiennes\u2009?<\/p>\n

Vienne n\u2019a pas mieux r\u00e9ussi \u00e0 contrer les causes fondamentales de la crise actuelle du logement. Son succ\u00e8s ind\u00e9niable comme Mecque des locataires fut le produit de conditions historiques particuli\u00e8res.<\/p>\n

Au d\u00e9but de la Premi\u00e8re Guerre mondiale, Vienne comptait une population m\u00e9tropolitaine de plus de deux millions d\u2019habitants et se d\u00e9veloppait \u00e0 une vitesse folle. On pr\u00e9voyait atteindre, d\u2019ici quelques ann\u00e9es, une population de six millions d\u2019habitants. Vienne \u00e9tait alors la capitale de l\u2019empire austro-hongrois avec 50\u00a0millions d\u2019habitants en pleine phase d\u2019urbanisation.<\/p>\n

Avec une admirable pr\u00e9voyance, les autorit\u00e9s jet\u00e8rent les bases d\u2019une grande m\u00e9tropole\u00a0: lignes de tramway, zones am\u00e9nag\u00e9es, et les infrastructures connexes, le tout chapeaut\u00e9 par une administration municipale dot\u00e9e de pouvoirs et d\u2019un territoire dignes d\u2019une capitale imp\u00e9riale.<\/p>\n

Cependant, l\u2019\u00e9clatement de l\u2019empire apr\u00e8s sa d\u00e9faite lors de la Premi\u00e8re Guerre mondiale a mis un terme brutal \u00e0 la croissance de Vienne, soudainement devenue la capitale surdimensionn\u00e9e d\u2019une mini-r\u00e9publique de six millions d\u2019habitants.<\/p>\n

La ville entame alors un long d\u00e9clin d\u00e9mographique qui durera 70\u00a0ans. Ce n\u2019est qu\u2019apr\u00e8s la chute du mur de Berlin, en 1989, que la population de Vienne a recommenc\u00e9 \u00e0 cro\u00eetre, la ville \u00e9tant redevenue une destination privil\u00e9gi\u00e9e des immigrants d\u2019Europe de l\u2019Est.<\/p>\n

\"About<\/a>
L\u2019Alt-Erlaa, que l\u2019on voit ici en 2009, est un projet de logement non municipal construit dans les ann\u00e9es 1960, l\u2019un des plus grands de son \u00e9poque. (ANTON-KURT)<\/figcaption><\/figure>\n

Vienne la rouge <\/strong><\/h3>\n

Apr\u00e8s la guerre, Vienne s\u2019est alors retrouv\u00e9e dans la position enviable (vue avec le recul) d\u2019une administration municipale disposant des pouvoirs de taxation et de r\u00e9glementation dignes d\u2019un Land <\/em>(l\u2019\u00e9quivalent d\u2019une province canadienne), d\u2019un territoire et des infrastructures pour accommoder le d\u00e9veloppement r\u00e9sidentiel des deux g\u00e9n\u00e9rations \u00e0 venir.<\/p>\n

Comme ancienne capitale imp\u00e9riale, la ville a \u00e9galement h\u00e9rit\u00e9 des espaces verts, monuments et institutions culturelles qui demeurent des marques de commerce de sa qualit\u00e9 de vie.<\/p>\n

Cependant, les premi\u00e8res ann\u00e9es qui ont suivi la guerre ne furent pas faciles, marqu\u00e9es par l\u2019inflation galopante, le ch\u00f4mage et l\u2019agitation sociale.<\/p>\n

En 1919, les Viennois ont \u00e9lu une administration socialiste pleine de ferveur id\u00e9aliste\u2009; ce fut la belle \u00e9poque de Vienne la rouge (Rot Wien<\/em>). \u00c0 l\u2019exception de la p\u00e9riode noire\u00a01934-1945, le parti socialiste continuera \u00e0 diriger la ville, toujours au pouvoir aujourd\u2019hui.<\/p>\n

Pour une politique nationale en habitation<\/a><\/p>\n

Le droit au logement pour les plus d\u00e9munis est fragilis\u00e9<\/a><\/p>\n

Personne n\u2019est \u00e0 l\u2019abri de la crise du logement<\/a><\/p><\/blockquote>\n

Les socialistes se lanc\u00e8rent d\u00e8s leur arriv\u00e9e dans un projet de soci\u00e9t\u00e9 r\u00e9volutionnaire qui deviendra vite un phare pour des urbanistes utopistes partout\u00a0: un programme massif de construction de logements, financ\u00e9 par une taxe sur des produits et services de luxe. Quelque 65\u2009000\u00a0logements furent construits entre 1920 et 1934.<\/p>\n

Plus qu\u2019une politique de logement, il s\u2019agissait d\u2019un programme de progr\u00e8s collectif. La plupart des projets comprenaient des \u00e9coles, garderies, cliniques, gymnases et terrains de jeux. Les architectes les plus prestigieux d\u2019Europe furent recrut\u00e9s pour les concevoir, loin des immeubles monotones g\u00e9n\u00e9ralement associ\u00e9s aux HLM. La qualit\u00e9 du design reste l\u2019une des marques du mod\u00e8le viennois.<\/p>\n

Il importe toutefois de corriger une fausse perception. Le mod\u00e8le viennois n\u2019est pas et n\u2019a jamais \u00e9t\u00e9 un programme de logement social destin\u00e9 aux m\u00e9nages \u00e0 faible revenu. Il vise tous les Viennois.<\/p>\n

\u00ab\u2009Les logements subventionn\u00e9s ne sont pas des logements bon march\u00e9 pour les populations \u00e0 faible revenu. Ils font partie int\u00e9grante des obligations de service public de la Ville\u2009\u00bb, a d\u00e9clar\u00e9 Patricia Raschek, secr\u00e9taire principale du parti socialiste viennois, en juillet 2023 (traduction <\/a> libre<\/a>).<\/p>\n

\"Two<\/a>
Le complexe r\u00e9sidentiel Der Rosenh\u00fcgel est un projet r\u00e9cent, achev\u00e9 en mai 2018, qui comprend sept b\u00e2timents avec 204 appartements financ\u00e9s par des fonds priv\u00e9s. (Funke, 20230514 Mauer Der Rosenh\u00fcgel, CC BY-SA 4.0.)<\/figcaption><\/figure>\n

Un programme g\u00e9n\u00e9reux, mais pas si simple<\/strong><\/h3>\n

Le logement viennois subventionn\u00e9 est vu comme une obligation sociale au m\u00eame titre que l\u2019\u00e9ducation, accessible \u00e0 tous \u00e0 l\u2019exception des plus riches. Actuellement, tous les m\u00e9nages (au moins deux personnes) dont le revenu annuel apr\u00e8s imp\u00f4t est inf\u00e9rieur ou \u00e9gal \u00e0 85\u2009830\u00a0euros (126\u2009000\u00a0CAD) y ont droit, ce qui repr\u00e9sente environ 75\u00a0% de la population viennoise.<\/p>\n

Les logements subventionn\u00e9s se pr\u00e9sentent sous deux formes\u00a0: les logements municipaux (Gemeindebau<\/em>) ou les immeubles g\u00e9r\u00e9s par des organismes \u00e0 but non lucratif (OBNL). Les premiers sont les h\u00e9ritiers des grands projets de Vienne la rouge, dont une bonne partie du parc immobilier a \u00e9t\u00e9 construite avant la Seconde Guerre mondiale. Les seconds regroupent divers OBNL dont les loyers sont calcul\u00e9s sur la base du co\u00fbt de revient.<\/p>\n

Selon le micro-recensement de 2022,<\/a> 43\u00a0% des m\u00e9nages viennois vivent dans des logements subventionn\u00e9s – 20,7\u00a0% dans des Gemeindebau<\/em> et 22\u00a0% dans des OBNL, ce qui repr\u00e9sente 56\u00a0% des locataires.<\/p>\n

L\u2019une des pr\u00e9misses \u00e0 la base du mod\u00e8le viennois est que la concurrence du secteur subventionn\u00e9 fait baisser les loyers dans le secteur priv\u00e9. Des \u00e9tudes autrichiennes<\/a> sugg\u00e8rent que l\u2019effet mod\u00e9rateur varie entre 5 et 20\u00a0% selon les conditions locales.<\/p>\n

\"A<\/a>
Logements municipaux \u00e0 la Breitenseer Stra\u00dfe 110-112 \u00e0 Vienne en 2023. (WIKIMEDIA COMMONS)<\/figcaption><\/figure>\n

Le ratio entre les Gemeindebau <\/em>et les OBNL a \u00e9volu\u00e9 au fil du temps. En 2005, la Ville a cess\u00e9 de construire des Gemeindebau<\/em>, devenus un fardeau financier avec une dette accumul\u00e9e de 1,3\u00a0G$ \u2013 r\u00e9sultat de l\u2019effet combin\u00e9 de loyers fig\u00e9s et co\u00fbts \u00e9lev\u00e9s d\u2019entretien et de r\u00e9novation d\u2019un parc vieillissant. La construction de Gemeindebau<\/em> a repris, mais elle reste marginale. La plupart des logements subventionn\u00e9s construits aujourd\u2019hui sont des OBNL, soutenus par la ville et le gouvernement f\u00e9d\u00e9ral sous la forme, principalement, de pr\u00eats \u00e0 taux r\u00e9duit.<\/p>\n

Comme pour tout service public, l\u2019acc\u00e8s \u00e0 ces logements se fait par le biais d\u2019un m\u00e9canisme administratif, en l\u2019occurrence une agence municipale<\/a>. Les candidats doivent \u00eatre des citoyens autrichiens ou de l\u2019Union europ\u00e9enne et r\u00e9sider \u00e0 Vienne depuis deux ans. \u00c0 la derni\u00e8re lecture, environ 25\u2009000\u00a0Viennois \u00e9taient inscrits sur des listes d\u2019attente, les d\u00e9lais d\u2019approbation variant entre deux mois et deux ans.<\/p>\n

Les m\u00e9nages \u00e0 faible revenu b\u00e9n\u00e9ficient d\u2019une proc\u00e9dure d\u2019approbation acc\u00e9l\u00e9r\u00e9e pour des logements plus petits et \u00e0 loyer r\u00e9duit, appel\u00e9s \u00ab\u2009Smart Wohnungen<\/a>\u2009\u00bb, qui\u00a0se rapprochent le plus du v\u00e9ritable logement social. Ils repr\u00e9sentent environ 20\u00a0% des logements attribu\u00e9s.<\/p>\n

La mani\u00e8re dont les loyers sont fix\u00e9s et contr\u00f4l\u00e9s constitue une autre source de complexit\u00e9<\/a>. Les r\u00e8glements de contr\u00f4le des loyers varient en fonction de l\u2019\u00e2ge et type de b\u00e2timent subventionn\u00e9 ou non subventionn\u00e9. En principe, les augmentations des loyers ne doivent pas d\u00e9passer l\u2019inflation, mais doivent n\u00e9anmoins tenir compte des co\u00fbts de r\u00e9novation.<\/p>\n

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L\u2019immeuble Matteottihof de la rue Fendigasse, construit comme logement municipal entre 1926 et 1927 dans le quartier de Margareten, \u00e0 Vienne. (SHUTTERSTOCK)<\/figcaption><\/figure>\n

Mieux que Toronto, mais pire que Montr\u00e9al<\/strong><\/h3>\n

Comparer les loyers d\u2019un pays \u00e0 l\u2019autre est un casse-t\u00eate statistique en raison des diff\u00e9rences de co\u00fbts et de calculs. Par exemple, les locataires viennois doivent verser un acompte \u00e0 l\u2019entr\u00e9e, mais qui n\u2019est pas pris en compte dans les statistiques.<\/p>\n

Selon des donn\u00e9es de 2021 tir\u00e9es des recensements autrichien et canadien, les loyers mensuels moyens \u00e9taient respectivement de 857 $, 984 $ et 1678 $ \u00e0 Vienne, Montr\u00e9al et Toronto.<\/p>\n

La mesure de l\u2019abordabilit\u00e9 la plus couramment utilis\u00e9e est le rapport entre les d\u00e9penses de logement et le revenu du m\u00e9nage. Le pourcentage des m\u00e9nages consacrant plus de 30\u00a0% de leur revenu au logement \u00e9tait, respectivement, 32\u00a0%, 20\u00a0% et 31\u00a0% pour les trois villes.<\/p>\n

Pour les m\u00e9nages locataires, les chiffres \u00e9taient 28\u00a0% et 41\u00a0% \u00e0 Montr\u00e9al et Toronto<\/a>. Il n\u2019existe pas de donn\u00e9es comparables pour Vienne. Cependant, comme le pourcentage pour les locataires est syst\u00e9matiquement sup\u00e9rieur \u00e0 celui pour l\u2019ensemble des m\u00e9nages, on peut raisonnablement supposer que le pourcentage de locataires viennois qui consacrent plus de 30\u00a0% de leur revenu au logement se situe dans la haute trentaine \u2013 un peu mieux que Toronto, mais moins bien que Montr\u00e9al.<\/p>\n

Ce qui nous am\u00e8ne \u00e0 la crise actuelle du logement.<\/p>\n

Les loyers moyens \u00e0 Vienne ont augment\u00e9 d\u2019un tiers depuis 2015, avec les plus fortes hausses depuis 2021. La dynamique fondamentale n\u2019est pas diff\u00e9rente de celle \u00e0 Montr\u00e9al ou Toronto\u00a0: une population croissante face \u00e0 une offre de logements an\u00e9mique (figure\u00a01). Des estimations r\u00e9centes<\/a> pr\u00e9voient un d\u00e9ficit de 110\u2009000\u00a0logements pour Vienne d\u2019ici \u00e0 2030<\/p>\n