{"id":271150,"date":"2023-12-08T18:30:43","date_gmt":"2023-12-08T23:30:43","guid":{"rendered":"https:\/\/policyoptions.irpp.org\/issues\/lower-rents-quebec-ottawa\/"},"modified":"2025-10-08T00:07:21","modified_gmt":"2025-10-08T04:07:21","slug":"lower-rents-quebec-ottawa","status":"publish","type":"issues","link":"https:\/\/policyoptions.irpp.org\/fr\/2023\/12\/lower-rents-quebec-ottawa\/","title":{"rendered":"S\u2019il veut faire baisser les loyers, Ottawa doit suivre l\u2019exemple du Qu\u00e9bec"},"content":{"rendered":"

(English version available here<\/a>)<\/em><\/p>\n

Les gouvernements disposent de plusieurs options pour stabiliser les loyers. Ils peuvent \u00e9liminer le profit de l\u2019\u00e9quation, r\u00e9guler le march\u00e9 pour que les hausses ne d\u00e9passent pas l\u2019inflation ou encore donner des incitations au secteur priv\u00e9 en esp\u00e9rant qu\u2019un nombre suffisant de nouvelles constructions fera baisser les co\u00fbts pour les locataires.<\/p>\n

La derni\u00e8re approche est co\u00fbteuse, et elle est la moins susceptible de r\u00e9ussir. C\u2019est pourtant celle que le gouvernement f\u00e9d\u00e9ral a choisie, une fois de plus.<\/p>\n

S\u2019appuyer sur les promoteurs priv\u00e9s est une tradition bien \u00e9tablie au Canada. L\u2019historien John C. Bacher a montr\u00e9<\/a> comment les gouvernements canadiens ont exp\u00e9riment\u00e9 sans enthousiasme, tout au long du XXe\u00a0si\u00e8cle, certains des mod\u00e8les non lucratifs mis en \u0153uvre avec succ\u00e8s en Europe, mais en pr\u00e9f\u00e9rant toujours les incitations en faveur des promoteurs priv\u00e9s.<\/p>\n

En cons\u00e9quence, la part des logements non lucratifs au Canada est de 4\u00a0%, soit l\u2019une des plus faibles parmi les pays de l\u2019Organisation de coop\u00e9ration et de d\u00e9veloppement \u00e9conomiques (OCDE).<\/p>\n

Le g\u00e9ographe urbain Alan Walks et ses coll\u00e8gues de l\u2019Universit\u00e9 de Toronto soutiennent que le gouvernement f\u00e9d\u00e9ral a \u00e9t\u00e9 plus impliqu\u00e9<\/a> dans la garantie de pr\u00eats hypoth\u00e9caires que ceux d\u2019autres pays.<\/p>\n

La Soci\u00e9t\u00e9 canadienne d\u2019hypoth\u00e8ques et de logement (SCHL), l\u2019agence nationale du logement, a ouvert la voie aux titres adoss\u00e9s \u00e0 des cr\u00e9ances hypoth\u00e9caires. Dans d\u2019autres pays, ce sont des institutions financi\u00e8res priv\u00e9es qui ont assum\u00e9 ces risques. Cela explique en partie pourquoi le Canada a \u00e9t\u00e9 l\u2019un des rares pays \u00e0 ne pas avoir connu de faillites bancaires lors de la crise financi\u00e8re de 2008.<\/p>\n

Les politiques actuelles en mati\u00e8re de logement continuent de favoriser le libre march\u00e9, malgr\u00e9 des r\u00e9sultats incertains.<\/p>\n

La strat\u00e9gie nationale sur logement (SNL), adopt\u00e9e en 2017, met l\u2019accent sur l\u2019octroi de pr\u00eats bon march\u00e9 aux investisseurs priv\u00e9s. En contrepartie, les propri\u00e9taires louent une partie des logements nouvellement construits en accordant un rabais \u2013 g\u00e9n\u00e9ralement une r\u00e9duction de 20\u00a0% par rapport \u00e0 la moyenne des loyers \u2013 pour une dur\u00e9e limit\u00e9e de 10 \u00e0 20\u00a0ans.<\/p>\n

Cela n\u2019a pas tr\u00e8s bien fonctionn\u00e9<\/a>. Les pr\u00eats au rabais n\u2019ont pas permis de stimuler de fa\u00e7on importante la construction de logements locatifs, et les logements \u00e0 loyer r\u00e9duits sont encore trop co\u00fbteux.<\/p>\n

Une \u00e9tude command\u00e9e par le Conseil national du logement<\/a> a r\u00e9v\u00e9l\u00e9 que seulement 19\u00a0% des logements financ\u00e9s par les pr\u00eats escompt\u00e9s sont abordables pour les m\u00e9nages \u00e0 revenus modestes. Et que 3\u00a0% sont \u00e0 la port\u00e9e des m\u00e9nages \u00e0 faibles revenus.<\/p>\n

Nous avons maintenant un nouveau ministre f\u00e9d\u00e9ral du Logement, Sean Fraser, mais l\u2019approche du gouvernement en mati\u00e8re de politique publique reste fondamentalement la m\u00eame.<\/p>\n

Au lieu de baisser la TPS<\/strong><\/h3>\n

Jusqu\u2019\u00e0 pr\u00e9sent, le principal axe de la politique de M.\u00a0Fraser a consist\u00e9 \u00e0 doubler les mesures incitatives en faveur du secteur priv\u00e9. En septembre, il a annonc\u00e9 un rabais de TPS sur la construction d\u2019appartements au co\u00fbt de 4,6\u00a0milliards\u00a0$ pour le tr\u00e9sor public sur six ans, soit 770\u00a0millions\u00a0$ par ann\u00e9e. Ce montant est nettement sup\u00e9rieur aux investissements actuels dans le logement non lucratif.<\/p>\n

Un rapport du directeur parlementaire du budget<\/a> publi\u00e9 au d\u00e9but de 2023 indique qu\u2019un investissement unique de 1,5\u00a0milliard\u00a0$ dans l\u2019initiative gouvernementale pour la cr\u00e9ation rapide de logements<\/a> permettrait de cr\u00e9er 6000\u00a0unit\u00e9s destin\u00e9es aux populations \u00e0 risque de se retrouver en situation d\u2019itin\u00e9rance. Ce programme crucial finance les unit\u00e9s les plus co\u00fbteuses de l\u2019\u00e9cosyst\u00e8me de logement. Ottawa pourrait donc cr\u00e9er 3080\u00a0unit\u00e9s suppl\u00e9mentaires par an, de fa\u00e7on base continue, avec les 770\u00a0millions\u00a0$ auxquels il renonce maintenant chaque ann\u00e9e avec le rabais de la TPS.<\/p>\n

Le m\u00eame rapport indique qu\u2019une subvention unique de 500\u00a0millions\u00a0$, associ\u00e9e \u00e0 un pr\u00eat de 1\u00a0milliard\u00a0$, permettrait de cr\u00e9er 6000\u00a0nouveaux logements coop\u00e9ratifs. De tels logements sont moins co\u00fbteux \u00e0 construire parce que les coop\u00e9ratives remboursent le pr\u00eat au fil du temps. La m\u00eame somme de 770\u00a0millions\u00a0$ dont se prive Ottawa pourrait aider \u00e0 construire plus de 8000\u00a0logements coop\u00e9ratifs chaque ann\u00e9e (en incluant le co\u00fbt estim\u00e9 de la gestion du pr\u00eat).<\/p>\n

Pourquoi se loger co\u00fbte-t-il moins cher au Qu\u00e9bec qu\u2019en Ontario?<\/a><\/p><\/blockquote>\n

Le dernier budget f\u00e9d\u00e9ral alternatif<\/a> du Centre canadien de politiques alternatives propose un fonds d\u2019investissement pour financer la construction de logements de conception universelle<\/a> \u00e0 profit nul. En \u00e9cartant les promoteurs, en exploitant les terrains publics et communautaires et en r\u00e9investissant les remboursements de pr\u00eats, ce fonds d\u2019investissement permettrait de r\u00e9duire consid\u00e9rablement les co\u00fbts de construction. Toujours avec ces m\u00eames 770\u00a0millions\u00a0$, le gouvernement pourrait aider \u00e0 financer plus de 30\u2009000\u00a0logements locatifs non lucratifs.<\/p>\n

Au lieu de prioriser de la construction non lucrative qui g\u00e9n\u00e8re plus de logements abordables, maintenant et dans le futur<\/a>, Ottawa accorde aux promoteurs un all\u00e9gement de taxe. La seule condition<\/a> attach\u00e9e \u00e0 cette mesure co\u00fbteuse est que les nouveaux b\u00e2timents doivent comporter au moins quatre logements et que 90\u00a0% d\u2019entre eux doivent \u00eatre consacr\u00e9s \u00e0 la location \u00e0 long terme.<\/p>\n

On justifie le cong\u00e9 de TPS en all\u00e9guant que cet all\u00e9gement fiscal entra\u00eenera une hausse de la construction de logements. On oublie cependant qu\u2019il pourrait simplement hausser les profits des promoteurs, sans qu\u2019il se construise plus de logements.<\/p>\n

Le Qu\u00e9bec a compris<\/strong><\/h3>\n

Les provinces envisagent de compl\u00e9ter le cong\u00e9 de taxe f\u00e9d\u00e9rale en exon\u00e9rant les promoteurs de la taxe de vente provinciale. L\u2019Ontario, Terre-Neuve et la Nouvelle-\u00c9cosse ont indiqu\u00e9 qu\u2019elles le feraient.<\/p>\n

Les promoteurs ont demand\u00e9 la m\u00eame chose au Qu\u00e9bec<\/a>, en plaidant que les co\u00fbts de construction sont trop \u00e9lev\u00e9s et mena\u00e7ant de d\u00e9placer les investissements ailleurs. Le gouvernement qu\u00e9b\u00e9cois n\u2019a pas c\u00e9d\u00e9. Le ministre des Finances \u00c9ric Girard estime qu\u2019une telle mesure co\u00fbterait jusqu\u2019\u00e0 1,5\u00a0milliard\u00a0$<\/a>, et le premier ministre Fran\u00e7ois Legault \u00e9value pour sa part qu\u2019une telle somme pourrait \u00eatre investie dans des mesures plus efficaces. Il a raison.<\/p>\n

Dans son dernier budget, le Qu\u00e9bec a d\u00e9bloqu\u00e9 650\u00a0millions\u00a0$ pour cr\u00e9er 5250\u00a0logements sociaux et abordables. Plus r\u00e9cemment, le gouvernement de M.\u00a0Legault a promis d\u2019\u00e9galer une subvention f\u00e9d\u00e9rale de 900\u00a0millions\u00a0$ et d\u2019investir la totalit\u00e9 du 1,8 milliard ainsi g\u00e9n\u00e9r\u00e9 $ dans le logement non lucratif.<\/p>\n

Au lieu de donner plus d\u2019argent aux promoteurs, le Qu\u00e9bec souhaite investir dans le logement social, les coop\u00e9ratives et les logements sans but lucratif. C\u2019est logique. Lorsque l\u2019on retire les gains financiers de l\u2019\u00e9quation, le logement devient toujours moins cher.<\/p>\n

Le Qu\u00e9bec devrait \u00e9galement contr\u00f4ler les loyers des logements vacants, ce qui est une fa\u00e7on directe de contr\u00f4ler les loyers \u00e0 un co\u00fbt minime. Les promoteurs disent toujours que le contr\u00f4le des loyers r\u00e9duit l\u2019offre, mais une analyse r\u00e9cente de la SCHL<\/a> a trouv\u00e9 qu\u2019\u00ab\u2009il n\u2019y a pas de signes notables permettant de conclure qu\u2019il y a moins de mises en chantier de logements locatifs dans les march\u00e9s o\u00f9 il y a un contr\u00f4le des loyers que dans ceux o\u00f9 il n\u2019y en a pas\u2009\u00bb.<\/p>\n

Les autres provinces devraient suivre l\u2019exemple du Qu\u00e9bec et emprunter la voie la plus directe pour faire baisser les loyers.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

(English version available here) Les gouvernements disposent de plusieurs options pour stabiliser les loyers. Ils peuvent \u00e9liminer le profit de l\u2019\u00e9quation, r\u00e9guler le march\u00e9 pour que les hausses ne d\u00e9passent pas l\u2019inflation ou encore donner des incitations au secteur priv\u00e9 en esp\u00e9rant qu\u2019un nombre suffisant de nouvelles constructions fera baisser les co\u00fbts pour les locataires. 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