{"id":271108,"date":"2023-11-08T15:39:34","date_gmt":"2023-11-08T20:39:34","guid":{"rendered":"https:\/\/policyoptions.irpp.org\/issues\/pas-dans-ma-cour-logement-abordable\/"},"modified":"2025-10-08T00:07:01","modified_gmt":"2025-10-08T04:07:01","slug":"pas-dans-ma-cour-logement-abordable","status":"publish","type":"issues","link":"https:\/\/policyoptions.irpp.org\/fr\/2023\/11\/pas-dans-ma-cour-logement-abordable\/","title":{"rendered":"La construction de logements plus abordables est-elle compatible avec la d\u00e9mocratie locale ?"},"content":{"rendered":"

(English version available here<\/a>)<\/em><\/p>\n

\u00ab Nous avons rencontr\u00e9 l\u2019ennemi, et c\u2019est nous \u00bb. Cette c\u00e9l\u00e8bre citation de la <\/span>bande dessin\u00e9e Pogo<\/span><\/a> d\u00e9crit bien le dilemme du logement au Canada.<\/span>\u00a0<\/span><\/p>\n

Le principal d\u00e9fi reste l\u2019incapacit\u00e9 de l\u2019offre de logements, publics ou priv\u00e9s, de r\u00e9pondre \u00e0 la demande. La remarquable hausse d\u00e9mographique du Canada, aliment\u00e9e par l\u2019immigration permanente et temporaire, a amplifi\u00e9 le d\u00e9s\u00e9quilibre.\u00a0<\/span>\u00a0<\/span><\/p>\n

Dans le pass\u00e9, y compris durant la p\u00e9riode du baby-boom, l\u2019offre de logements a largement suivi la demande. Pourquoi plus maintenant?<\/span>\u00a0<\/span><\/p>\n

Certains montrent <\/span>le retrait du gouvernement f\u00e9d\u00e9ral des politiques de logement subventionn\u00e9<\/span><\/a> pendant les ann\u00e9es Mulroney. C\u2019est vrai, mais ce n\u2019est qu\u2019une partie de l\u2019histoire. Le logement social n\u2019a jamais repr\u00e9sent\u00e9 plus de <\/span>10 \u00e0 15\u202f% de l\u2019offre locale de logements<\/span><\/a>.\u00a0<\/span>\u00a0<\/span><\/p>\n

Cela nous ram\u00e8ne \u00e0 une question simple\u202f: pourquoi ne construit-on pas plus de logements l\u00e0 o\u00f9 on en a besoin? Une partie de la r\u00e9ponse tient au fait que nous sommes devenus plus riches et plus exigeants. Nous sommes \u00e9galement une nation \u00e9minemment d\u00e9mocratique, respectueuse des pr\u00e9occupations de nos citoyens. Mais ce respect se trouve souvent en conflit avec l\u2019objectif de construction de nouveaux logements.<\/span>\u00a0<\/span><\/p>\n

Le d\u00e9fi fondamental des \u00e9lus municipaux est de gagner l\u2019adh\u00e9sion des citoyens aux politiques n\u00e9cessaires; \u00e0 savoir, le besoin pour de nouvelles constructions, souvent dans leur voisinage. Mais avant de voir comment y parvenir, il faut mieux cerner le probl\u00e8me.<\/span>\u00a0<\/span><\/p>\n

Ce qui se passe \u00e0 c\u00f4t\u00e9 me concerne<\/span><\/b>\u00a0<\/span><\/h3>\n

Le logement est diff\u00e9rent des autres biens. Si mon voisin s\u2019ach\u00e8te un nouveau t\u00e9l\u00e9viseur, cela n\u2019affectera pas ma perception de mon bien-\u00eatre. La construction d\u2019un immeuble en hauteur \u00e0 c\u00f4t\u00e9 de chez moi est une autre affaire.<\/span>\u00a0<\/span><\/p>\n

Le logement est indissociable de son environnement, d\u2019o\u00f9 les plans d\u2019urbanisme. Presque toutes les soci\u00e9t\u00e9s occidentales ont introduit une forme ou autre de zonage au cours du XXe\u202fsi\u00e8cle. Personne ne veut une usine p\u00e9trochimique ou une carri\u00e8re dans son voisinage. Cependant, le zonage a rapidement d\u00e9pass\u00e9 la protection contre des nuisances de ce genre.\u00a0<\/span>\u00a0<\/span><\/p>\n

Nous voyons le r\u00e9sultat aujourd\u2019hui\u202f: la plupart, voire la majorit\u00e9, du territoire urbanis\u00e9, notamment en banlieue, est zon\u00e9e pour des maisons individuelles avec jardin, garage et piscine \u2013 le r\u00eave canadien. La cons\u00e9quence\u202f: une offre r\u00e9duite de logements; c\u2019est-\u00e0-dire, un nombre limit\u00e9 de logements pouvant \u00eatre construits par kilom\u00e8tre carr\u00e9.<\/span>\u00a0<\/span><\/p>\n

C\u2019est parfaitement normal que des citoyens veuillent pouvoir se prononcer sur ce qui se construit autour d\u2019eux. C\u2019est pour cela que des gouvernements locaux existent. C\u2019est aussi notre point d\u2019entr\u00e9e au concept de NIMBY \u2013 \u00ab\u2009<\/span>Not In My Back Yard<\/span><\/i>\u2009\u00bb ou \u00ab\u2009pas dans ma cour\u2009\u00bb \u2013, devenu synonyme d\u2019obstructionnisme urbain.<\/span>\u00a0<\/span><\/p>\n

Le combat no\u202f1 des NIMBY\u202f: \u00ab Ce n\u2019est pas dans mon int\u00e9r\u00eat \u00bb<\/span><\/b>\u00a0<\/span><\/h4>\n

La g\u00e9ographie r\u00e9sidentielle des villes canadiennes est aujourd\u2019hui largement fix\u00e9e. Il est facile, avec le recul, de critiquer les plans de zonage. Il est tout aussi facile de d\u00e9plorer l\u2019\u00e9go\u00efsme des propri\u00e9taires riverains qui emp\u00eachent la construction de nouveaux logements. Pourtant, nous sommes tous potentiellement des \u00ab\u2009pas dans ma cour\u2009\u00bb.\u00a0<\/span>\u00a0<\/span><\/p>\n

Nous n\u2019avons individuellement aucun int\u00e9r\u00eat, pour la plupart d\u2019entre nous, \u00e0 voir une tour r\u00e9sidentielle s\u2019\u00e9lever \u00e0 c\u00f4t\u00e9 de chez soi. C\u2019est le c\u0153ur du probl\u00e8me. Mais la force des NIMBY ne s\u2019arr\u00eate pas l\u00e0. Aux motivations individualistes s\u2019ajoutent les groupes communautaires et les demandes de participation citoyenne, qui se compl\u00e8tent, les uns renfor\u00e7ant les autres.<\/span>\u00a0<\/span><\/p>\n

En juillet dernier, 26\u202fpersonnes ont <\/span>sign\u00e9 un registre<\/span><\/a> dans l\u2019arrondissement de Pierrefonds-Roxboro, en banlieue de Montr\u00e9al. C\u2019\u00e9tait le nombre requis pour d\u00e9clencher un r\u00e9f\u00e9rendum et bloquer ainsi la construction d\u2019un immeuble r\u00e9sidentiel de six \u00e9tages. La question n\u2019est pas de savoir si le nombre de 26 est raisonnable, mais plut\u00f4t comment les r\u00e9f\u00e9rendums locaux doivent \u00eatre vus. S\u2019agit-il d\u2019instruments n\u00e9cessaires de d\u00e9mocratie locale ou d\u2019outils d\u2019obstruction surutilis\u00e9s ?<\/span>\u00a0<\/span><\/p>\n

En 2017, le gouvernement qu\u00e9b\u00e9cois a adopt\u00e9 une loi habilitant les municipalit\u00e9s \u00e0 <\/span>abroger le droit aux r\u00e9f\u00e9rendums locaux<\/span><\/a>, \u00e0 condition qu\u2019ils soient remplac\u00e9s par un processus de consultation non contraignant. Presque aucune ville, y compris Montr\u00e9al, ne s\u2019est pr\u00e9value de cette option. \u00c7a se comprend\u202f: quel maire voudrait \u00eatre per\u00e7u comme celui qui a retir\u00e9 le droit de ses concitoyens \u00e0 se prononcer sur des projets majeurs ?<\/span>\u00a0<\/span><\/p>\n

Une nouvelle loi qu\u00e9b\u00e9coise, adopt\u00e9e cette ann\u00e9e, <\/span>soustrait certains projets<\/span><\/a> aux r\u00e9f\u00e9rendums \u2013 dont ceux \u00e0 plus grande hauteur ou r\u00e9duisant le nombre de places de stationnement \u2013 pour les remplacer par un processus de consultation \u00e9crite. Comme on pouvait s\u2019y attendre, la loi a \u00e9t\u00e9 d\u00e9nonc\u00e9e comme une attaque <\/span>contre la participation citoyenne<\/span><\/a>.\u00a0<\/span>\u00a0<\/span><\/p>\n

Les r\u00e9f\u00e9rendums et consultations ne sont en bout de compte que le reflet du v\u00e9ritable obstacle\u202f: la volont\u00e9 populaire. Les permis de construction sont d\u00e9livr\u00e9s par les municipalit\u00e9s. Les d\u00e9cisions refl\u00e8tent les pr\u00e9f\u00e9rences populaires.\u00a0<\/span>\u00a0<\/span><\/p>\n

L\u2019an dernier, la municipalit\u00e9 de Pointe-Claire, pr\u00e8s de Montr\u00e9al, a <\/span>mis sur la glace un projet r\u00e9sidentiel<\/span><\/a> de deux immeubles r\u00e9sidentiels de 25\u202f\u00e9tages et d\u2019un autre de 20\u202f\u00e9tages destin\u00e9s aux ain\u00e9s, devant \u00eatre construits sur le terrain de stationnement d\u2019un centre commercial \u00e0 proximit\u00e9 d\u2019une future station de train l\u00e9ger. Un projet id\u00e9al\u202f: aucun espace vert sacrifi\u00e9, du transport en commun \u00e0 proximit\u00e9, et bon en plus pour les personnes \u00e2g\u00e9es.\u00a0<\/span>\u00a0<\/span><\/p>\n

Pourtant, le projet reste bloqu\u00e9. Pourquoi? Parce que, selon le maire de Pointe-Claire, r\u00e9cemment \u00e9lu sur un programme anti-densification, c\u2019est ce que les citoyens veulent\u202f: \u00ab\u2009Ma vision est la vision des citoyens, c\u2019est aussi simple que cela [\u2026]. Les gens veulent une banlieue, pas un centre-ville\u2009\u00bb.\u00a0<\/span>\u00a0<\/span><\/p>\n

C\u2019est pourquoi, apr\u00e8s tout, ils ont choisi d\u2019y vivre. Donc, nul besoin de consultation ou de r\u00e9f\u00e9rendum. Mais \u00e0 quoi s\u2019attendre d\u2019autre, diraient certains, d\u2019une municipalit\u00e9 riche de banlieue?<\/span>\u00a0<\/span><\/p>\n

Cependant, associer les NIMBY surtout \u00e0 des banlieusards ais\u00e9s serait une erreur. Passons alors \u00e0 Hochelaga-Maisonneuve, un quartier traditionnellement ouvrier \u00e0 l\u2019est du centre-ville de Montr\u00e9al.<\/span>\u00a0<\/span><\/p>\n

\"Vue<\/a>
Le quartier Hochelaga-Maisonneuve \u00e0 Montr\u00e9al. LA PRESE CANADIENNE Mario Beauregard<\/figcaption><\/figure>\n

Le combat no\u202f2 des NIMBY : \u00ab D\u00e9fendre la communaut\u00e9 \u00bb<\/span><\/b>\u00a0<\/span><\/h4>\n

Un promoteur propose actuellement la construction d\u2019un immeuble de 10\u202f\u00e9tages et quelque 1000\u202flogements au co\u00fbt de 350\u202fmillions\u202f$ dans Hochelaga-Maisonneuve. Le projet a, \u00e0 priori, a tout pour plaire, dont l\u2019inclusion de logements sociaux, des espaces verts et des installations communautaires.\u00a0<\/span>\u00a0<\/span><\/p>\n

Pourtant, un <\/span>groupe communautaire local<\/span><\/a> s\u2019oppose au projet en invoquant la \u00ab\u2009gentrification\u2009\u00bb, un \u00e9pouvantail classique. Dit cr\u00fbment, si les riches ne veulent pas des pauvres pr\u00e8s de chez eux (sous pr\u00e9texte qu\u2019ils vont faire baisser les prix), les pauvres ne veulent plus pas des riches (sous pr\u00e9texte qu\u2019ils vont faire monter les prix). Le r\u00e9sultat final est le m\u00eame\u202f: moins de logements construits.\u00a0<\/span>\u00a0<\/span><\/p>\n

Les opposants dans Hochelaga-Maisonneuve craignent \u00e9galement que l\u2019immeuble pr\u00e9vu ne bloque le soleil, accroisse la circulation et, de fa\u00e7on g\u00e9n\u00e9rale, nuise \u00e0 la vie de quartier \u2013 des pr\u00e9occupations fr\u00e9quentes et pas forc\u00e9ment sans valeur. Le projet reste soumis \u00e0 une \u00e9ventuelle initiative r\u00e9f\u00e9rendaire. Au moment d\u2019\u00e9crire ces lignes, nous ne savons toujours pas s\u2019il verra le jour.<\/span>\u00a0<\/span><\/p>\n

L\u2019aversion envers les tours est \u00e9galement un facteur dans le bras de fer qui oppose actuellement la Ville de Montr\u00e9al aux promoteurs dans le cadre du plan de r\u00e9am\u00e9nagement du quartier Peel-Bonaventure pr\u00e8s du Vieux-Port \u2013 le plus grand projet r\u00e9sidentiel actuellement \u00e0 l\u2019\u00e9tude \u00e0 Montr\u00e9al.\u00a0<\/span>\u00a0<\/span><\/p>\n

Le <\/span>plan du promoteur<\/span><\/a> pr\u00e9voit un projet de plusieurs tours de 20 \u00e0 40\u202f\u00e9tages comprenant 9500\u202flogements. La Ville favorise un projet plus modeste et moins haut de 7500\u202flogements, en invoquant la n\u00e9cessit\u00e9 de maintenir des constructions \u00e0 une \u00ab\u2009\u00e9chelle humaine\u2009\u00bb \u2013 concept louable, mais difficile \u00e0 d\u00e9finir objectivement.\u00a0<\/span>\u00a0<\/span><\/p>\n

Ce qu\u2019il faut retenir de tous ces exemples, ce n\u2019est pas si les projets propos\u00e9s finissent ou non par se faire, mais que les processus d\u2019approbation deviennent, presque partout, de plus en plus longs et on\u00e9reux.<\/span>\u00a0<\/span><\/p>\n

Tous les promoteurs ne disposent pas des ressources en temps et en argent n\u00e9cessaires pour aller du point A au point B, sans l\u2019assurance qu\u2019ils l\u2019atteindront un jour. Plusieurs vont tout simplement s\u2019abstenir. Les \u00ab\u2009pas dans ma cour\u2009\u00bb n\u2019ont pas besoin de r\u00e9ussir pour bloquer la construction neuve; la simple menace suffit.\u00a0<\/span>\u00a0<\/span><\/p>\n

La d\u00e9mocratie locale peut-elle \u00eatre mise au service du logement?<\/span><\/b>\u00a0<\/span><\/h3>\n

Mais simplement diaboliser les NIMBY n\u2019est pas tr\u00e8s utile. Ils remplissent parfois une fonction n\u00e9cessaire et les pr\u00e9occupations exprim\u00e9es par les opposants sont souvent l\u00e9gitimes. Les consultations publiques peuvent am\u00e9liorer le projet final. Est-il possible de contrer l\u2019obstructionnisme des NIMBY tout en gardant les avantages de la participation citoyenne?\u00a0<\/span>\u00a0<\/span><\/p>\n

La <\/span>Colombie-Britannique<\/span><\/a> et l\u2019<\/span>Ontario<\/span><\/a> ont r\u00e9cemment adopt\u00e9 des lois visant \u00e0 stimuler la construction de nouveaux logements. Toutes deux contiennent de nombreuses mesures positives (par exemple, l\u2019assouplissement des contraintes \u00e0 la construction). Cependant, elles passent \u00e0 c\u00f4t\u00e9 de la question de participation citoyenne en adoptant une approche \u00ab\u2009carotte et b\u00e2ton\u2009\u00bb, qui ne sera pas forc\u00e9ment bien re\u00e7ue localement.\u00a0<\/span>\u00a0<\/span><\/p>\n

Le projet de loi\u202f43 de la Colombie-Britannique, \u00e0 titre d\u2019exemple, donne au ministre le pouvoir passer outre les r\u00e8glements et permis municipaux. Il reste \u00e0 voir dans quelle mesure ces pouvoirs seront effectivement utilis\u00e9s, \u00e9tant donn\u00e9 qu\u2019ils peuvent avoir un co\u00fbt politique.\u00a0<\/span>\u00a0<\/span><\/p>\n

La loi ontarienne, elle, fixe des cibles en mati\u00e8re de logement \u00e0 construire pour les principales villes de la province avec un fonds pour r\u00e9compenser celles qui atteignent les objectifs. Elle conf\u00e8re aussi \u00e0 certains maires des <\/span>pouvoirs suppl\u00e9mentaires<\/span><\/a> pour mettre en \u0153uvre les mesures n\u00e9cessaires. L\u00e0 encore, on peut se demander si les carottes promises aux villes seront suffisantes pour convaincre les opposants. Apr\u00e8s tout, les maires veulent \u00eatre r\u00e9\u00e9lus.<\/span>\u00a0<\/span><\/p>\n

Mettre les citoyens au c\u0153ur des projets<\/span><\/b>\u00a0<\/span><\/h3>\n

Pourquoi ne pas alors anticiper les objections de type \u00ab\u2009pas dans ma cour\u2009\u00bb en mettant la participation citoyenne en amont du processus, gr\u00e2ce aux technologies modernes de l\u2019information et de cartographie interactive?<\/span>\u00a0<\/span><\/p>\n

Cela pourrait ressembler \u00e0 une variante du plan ontarien, mais o\u00f9 ce sont les municipalit\u00e9s \u2013 et non la province \u2013 qui \u00e9tabliraient les cibles de logement. Toutefois, la somme totale des cibles municipales devrait \u00eatre coh\u00e9rente avec la cible provinciale. Sinon, les municipalit\u00e9s seraient invit\u00e9es \u00e0 refaire leurs devoirs.\u00a0<\/span>\u00a0<\/span><\/p>\n

Au Qu\u00e9bec, l\u2019obligation pourrait s\u2019appliquer \u00e0 toutes les villes faisant partie d\u2019une r\u00e9gion m\u00e9tropolitaine de recensement (RMR) ainsi que des villes de plus de 25\u2009000\u202fhabitants. Faisons de l\u2019atteinte des cibles de construction un objet de fiert\u00e9 locale. D\u2019ailleurs, pourquoi ne pas envisager une comp\u00e9tition \u00e0 la grandeur de la province, en r\u00e9compensant les municipalit\u00e9s les plus performantes, comme <\/span>en Ontario<\/span><\/a>?<\/span>\u00a0<\/span><\/p>\n

Les cibles de logement \u00e0 construire seraient fix\u00e9es \u00e0 la suite d\u2019un processus de consultation citoyenne. Chaque r\u00e9sident aurait acc\u00e8s via l\u2019internet \u00e0 des cartes et \u00e0 des donn\u00e9es statistiques pour son quartier, \u00e0 l\u2019aide d\u2019une application con\u00e7ue \u00e0 cette fin et fournie aux municipalit\u00e9s par la province. Ils seraient appel\u00e9s \u00e0 identifier les sites potentiels de construction de nouveaux logements et \u00e0 se prononcer sur la hauteur des b\u00e2timents et les cibles de logements sociaux.\u00a0<\/span>\u00a0<\/span><\/p>\n

Sur ce dernier point, les citoyens auraient des informations sur le financement disponible pour le logement social, afin d\u2019\u00e9viter des attentes irr\u00e9alistes. Le r\u00e9sultat des consultations serait rendu public, accompagn\u00e9 de cartes avec des objectifs de hauteur et de densit\u00e9.<\/span>\u00a0<\/span><\/p>\n

Le choix final reviendra aux conseils municipaux, via des r\u00e8glements de zonage. Les zones ainsi identifi\u00e9es seraient exempt\u00e9es de r\u00e9f\u00e9rendums et de certaines obligations r\u00e9glementaires.<\/span>\u00a0<\/span><\/p>\n

Toutefois, les citoyens concern\u00e9s pourraient continuer \u00e0 s\u2019exprimer par le biais de consultations non contraignantes limit\u00e9es dans le temps, notamment sur les aspects architecturaux des projets propos\u00e9s. La carotte provinciale et\/ou f\u00e9d\u00e9rale prendrait la forme, le cas \u00e9ch\u00e9ant, d\u2019accords de financement d\u2019infrastructures pour les grands projets approuv\u00e9s.\u00a0\u00a0<\/span>\u00a0<\/span><\/p>\n

Chaque ville serait diff\u00e9rente. Comme toujours, le diable se cache dans les d\u00e9tails. Toutefois, le r\u00e9sultat le plus utile d\u2019une telle d\u00e9marche qui coopterait des NIMBY serait, esp\u00e9rons-le, une meilleure compr\u00e9hension par la population des choix et des compromis \u00e0 faire si l\u2019on veut vraiment venir \u00e0 bout de la crise du logement au Canada.<\/span>\u00a0<\/span><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

(English version available here) \u00ab Nous avons rencontr\u00e9 l\u2019ennemi, et c\u2019est nous \u00bb. Cette c\u00e9l\u00e8bre citation de la bande dessin\u00e9e Pogo d\u00e9crit bien le dilemme du logement au Canada.\u00a0 Le principal d\u00e9fi reste l\u2019incapacit\u00e9 de l\u2019offre de logements, publics ou priv\u00e9s, de r\u00e9pondre \u00e0 la demande. 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