{"id":270991,"date":"2023-08-07T10:31:17","date_gmt":"2023-08-07T14:31:17","guid":{"rendered":"https:\/\/policyoptions.irpp.org\/issues\/logement-abordable-quebec-ontario\/"},"modified":"2025-10-08T00:06:10","modified_gmt":"2025-10-08T04:06:10","slug":"logement-abordable-quebec-ontario","status":"publish","type":"issues","link":"https:\/\/policyoptions.irpp.org\/fr\/2023\/08\/logement-abordable-quebec-ontario\/","title":{"rendered":"Pourquoi se loger co\u00fbte-t-il moins cher au Qu\u00e9bec qu\u2019en Ontario?"},"content":{"rendered":"<p style=\"text-align: right;\"><em>(English version available\u00a0<a href=\"https:\/\/policyoptions.irpp.org\/magazines\/august-2023\/affordable-housing-quebec-ontario\/\">here<\/a>)<\/em><\/p>\n<p>Le Qu\u00e9bec est diff\u00e9rent, nous le savons, et pas seulement sur le plan linguistique. Son \u00c9tat-providence \u2013 imp\u00f4t progressif sur le revenu, services de garde subventionn\u00e9, droits de scolarit\u00e9 r\u00e9duits \u2013 est bien connu. Le Qu\u00e9bec est \u00e9galement diff\u00e9rent en mati\u00e8re de logement.<\/p>\n<p>Malgr\u00e9 la crise du logement actuelle (aliment\u00e9e en partie par l\u2019immigration et les taux d\u2019int\u00e9r\u00eat), les prix au Qu\u00e9bec sont rest\u00e9s inf\u00e9rieurs \u00e0 ceux d\u2019autres villes de taille comparable. Le <a href=\"https:\/\/www12.statcan.gc.ca\/census-recensement\/2021\/dp-pd\/prof\/index.cfm?Lang=F\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">recensement de 2021<\/a> fait \u00e9tat de loyers mensuels moyens de 981 $ dans le <a href=\"https:\/\/www12.statcan.gc.ca\/census-recensement\/2021\/dp-pd\/prof\/details\/page.cfm?Lang=F&amp;SearchText=Montreal%20&amp;DGUIDlist=2021S0503462&amp;GENDERlist=1,2,3&amp;STATISTIClist=1,4&amp;HEADERlist=0\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Grand Montr\u00e9al<\/a>, contre 1618 $ pour la <a href=\"https:\/\/www12.statcan.gc.ca\/census-recensement\/2021\/dp-pd\/prof\/details\/page.cfm?Lang=F&amp;SearchText=Toronto%20&amp;DGUIDlist=2021S0503535&amp;GENDERlist=1,2,3&amp;STATISTIClist=1,4&amp;HEADERlist=0\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">r\u00e9gion m\u00e9tropolitaine de Toronto<\/a>, et le prix moyens des maisons y est de 500 400 $ et 1 112 000 $, respectivement. La diff\u00e9rence ne peut pas \u00eatre simplement expliqu\u00e9e par des revenus plus faibles\u00a0: le revenu m\u00e9dian des Qu\u00e9b\u00e9cois est maintenant pr\u00e8s de celui des Ontariens. L\u2019explication de la plus grande abordabilit\u00e9 au Qu\u00e9bec se trouve ailleurs.<\/p>\n<h3><strong>Qu\u00e9bec abordable, Ontario inabordable <\/strong><\/h3>\n<p>Pour mesurer l\u2019abordabilit\u00e9, on utilise souvent la proportion du revenu consacr\u00e9e au logement. Pour les 135 centres urbains de plus de 10 000 habitants, les trente o\u00f9 cette proportion est la plus basse se trouvent au Qu\u00e9bec, \u00e0 deux exceptions pr\u00e8s. En outre, les loyers moyens dans la Belle province sont syst\u00e9matiquement inf\u00e9rieurs \u00e0 ce que le prix des maisons sugg\u00e8re. En faisant une analyse de r\u00e9gression simple, les loyers \u00e0 Montr\u00e9al sont 13,3 % plus bas que ce que le prix des maisons devrait pr\u00e9dire, un indice d\u2019un avantage sp\u00e9cifique aux locataires.<\/p>\n<p>La figure 1 compare le poids financier du logement pour cinq paires de villes au Qu\u00e9bec et en Ontario dont la localisation et les attributs socio\u00e9conomiques sont semblables. Par exemple, Drummondville et Peterborough sont deux villes prosp\u00e8res en pleine croissance (population m\u00e9tropolitaine d\u2019environ 100 000 habitants) situ\u00e9es \u00e0 environ une heure de route de la grande ville, tandis que Saguenay et Sudbury sont deux villes nordiques \u00e0 croissance lente, d\u00e9pendantes des ressources naturelles. En 2021, la part du logement dans le revenu \u00e9tait respectivement de 21,5 % et 43 % pour la premi\u00e8re paire, et de 20,2 % et 31,5 % pour la seconde.<\/p>\n<p><script id=\"infogram_0_77a5fd62-45d1-478d-b09c-b84cf00e8f5c\" title=\"Pol\u00e8se-logement-QC-ON-fig 1-FR\" src=\"https:\/\/e.infogram.com\/js\/dist\/embed.js?Mbl\" type=\"text\/javascript\"><\/script><\/p>\n<p>Des diff\u00e9rences de cet ordre demandent une explication. Qu\u2019est-ce que le Qu\u00e9bec a bien fait ou, au contraire, que l\u2019Ontario a mal fait? Le logement social n\u2019est pas la r\u00e9ponse, puisqu\u2019il est moins pr\u00e9sent au Qu\u00e9bec (7,8 % des locataires \u00e0 Montr\u00e9al, 13,3 % \u00e0 Toronto). Un cynique pourrait r\u00e9pondre que si Toronto a plus de logements sociaux, c\u2019est pr\u00e9cis\u00e9ment parce que son march\u00e9 du logement est moins efficace, ce qui n\u2019est pas totalement faux, comme nous le verrons.<\/p>\n<p><strong>Financement central des services urbains ou redevances d\u2019am\u00e9nagement ?<\/strong><\/p>\n<p>Une diff\u00e9rence majeure en mati\u00e8re d\u2019urbanisme est l\u2019utilisation de redevances impos\u00e9es aux promoteurs, en principe pour couvrir les co\u00fbts des services urbains g\u00e9n\u00e9r\u00e9s par des nouveaux d\u00e9veloppements r\u00e9sidentiels (routes, \u00e9gouts, transports en commun, etc.). Historiquement, les municipalit\u00e9s qu\u00e9b\u00e9coises n\u2019avaient pas le pouvoir de percevoir des redevances, sauf pour des questions mineures telles que les parcs. Que cette interdiction fut ou non une politique r\u00e9fl\u00e9chie, elle a eu des cons\u00e9quences majeures. Pour comprendre pourquoi, il faut traverser la rivi\u00e8re des Outaouais.<\/p>\n<p>En 1989, l\u2019Ontario a adopt\u00e9 la <a href=\"https:\/\/www.ontario.ca\/fr\/lois\/loi\/97d27\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\"><em>Loi sur les redevances d\u2019am\u00e9nagement<\/em><\/a> (<em>Development charges<\/em> en anglais) L\u2019argument en faveur des redevances est a priori impeccable : faire payer aux promoteurs les co\u00fbts sociaux du d\u00e9veloppement. Quoi de plus progressiste! Les redevances faciliteraient la construction \u2013 le d\u00e9veloppement se financera en somme lui-m\u00eame \u2013, tout en fournissant une source de revenus bienvenue pour les gouvernements locaux, r\u00e9duisant par le m\u00eame biais les pressions sur les imp\u00f4ts fonciers. Bref, les redevances \u00e9taient une bonne chose.<\/p>\n<p>La r\u00e9alit\u00e9 fut toute autre. Les redevances ont ouvert une porte difficile \u00e0 refermer ensuite. Le calcul du co\u00fbt des services g\u00e9n\u00e9r\u00e9s par des projets r\u00e9sidentiels n\u2019est pas une science exacte, ce qui laisse une large marge discr\u00e9tionnaire. Il est difficile alors de r\u00e9sister \u00e0 la tentation d\u2019ajouter continuellement des services financ\u00e9s par des redevances. Les gouvernements provinciaux les aimaient aussi, parce qu\u2019elles pouvaient transf\u00e9rer le co\u00fbt de certains services aux municipalit\u00e9s.<\/p>\n<p>C\u2019est pr\u00e9cis\u00e9ment ce qui est arriv\u00e9 en Ontario, Toronto en \u00e9tant un bel exemple. La redevance en vigueur \u00e0 partir du 15 ao\u00fbt 2023 pour un appartement de deux chambres \u00e0 coucher <a href=\"https:\/\/www.toronto.ca\/wp-content\/uploads\/2023\/04\/8f32-DC-Rates-Effective-Aug-15-2023.-V1-pdf.pdf\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">s\u2019\u00e9l\u00e8ve \u00e0 80 218 $ par unit\u00e9<\/a>, et englobe des services tels que <a href=\"https:\/\/www.toronto.ca\/city-government\/budget-finances\/city-finance\/development-charges\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">la police, les pompiers, les services de garde et les biblioth\u00e8ques<\/a>.<\/p>\n<p>L\u2019impact sur le logement est triple. Premi\u00e8rement, le co\u00fbt direct est in\u00e9vitablement pass\u00e9 aux consommateurs, qu\u2019ils soient locataires ou propri\u00e9taires. Deuxi\u00e8mement, puisqu\u2019il s\u2019agit d\u2019une somme d\u00e9bours\u00e9e au d\u00e9part, impliquant souvent de longues n\u00e9gociations avec la ville, seuls les promoteurs disposant de ressources suffisantes en temps et argent se lanceront. Le r\u00e9sultat\u00a0: un march\u00e9 du logement oligopolistique, moins fluide et une offre r\u00e9duite. Enfin, comme les redevances sont per\u00e7ues par unit\u00e9, ind\u00e9pendamment du revenu g\u00e9n\u00e9r\u00e9, elles sont une incitation \u00e0 la construction d\u2019unit\u00e9s plus ch\u00e8res (souvent des tours), ce qui explique en partie le \u00ab <a href=\"https:\/\/www.ledevoir.com\/societe\/transports-urbanisme\/647811\/immobilier-toronto-a-la-recherche-de-son-milieu-manquant#:~:text=La%20frange%20du%20parc%20immobilier,l'administration%20en%20la%20mati%C3%A8re.\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">milieu manquant\u00a0<\/a>\u00bb de Toronto.<\/p>\n<p>Pour bien comprendre l\u2019impact des redevances (ou, plut\u00f4t, l\u2019impact de leur absence), retournons au Qu\u00e9bec, o\u00f9 les services urbains sont surtout financ\u00e9s par l\u2019imp\u00f4t foncier et les taxes provinciales. Le r\u00e9sultat est un march\u00e9 plus ouvert, qui facilite l\u2019entr\u00e9e de petits promoteurs et, par le m\u00eame m\u00e9canisme, la construction de \u00ab plex \u00bb de deux ou trois \u00e9tages, moins co\u00fbteux et typiques des villes qu\u00e9b\u00e9coises. Les pr\u00e9f\u00e9rences de style de vie y sont sans doute aussi pour quelque chose. Toujours est-il, le march\u00e9 du logement au Qu\u00e9bec a historiquement \u00e9t\u00e9 moins restrictif que celui de l\u2019Ontario, comme le montre l\u2019absence d\u2019une <a href=\"https:\/\/www.ontario.ca\/fr\/page\/ceinture-de-verdure-de-lontario\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">ceinture de verdure<\/a> r\u00e9glementaire ou encore d\u2019\u00e9quivalent aux r\u00e9centes <a href=\"https:\/\/www.ontario.ca\/fr\/page\/zones-demploi-dimportance-provinciale\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">zones d\u2019emploi d\u2019importance provinciale<\/a>, deux r\u00e8glements ontariens qui limitent les terrains disponibles pour le d\u00e9veloppement r\u00e9sidentiel.<\/p>\n<p><strong>Un contr\u00f4le \u00ab\u00a0souple\u00a0\u00bb des loyers <\/strong><\/p>\n<p>Les loyers plus bas du Qu\u00e9bec ne s\u2019expliquent pas que par une plus grande fluidit\u00e9 du march\u00e9. Le contr\u00f4le des loyers est un champ de mines politique. Trouver le juste \u00e9quilibre entre les droits des locataires et ceux des propri\u00e9taires \u2013 les premiers \u00e9tant une condition de la justice sociale, les seconds d\u2019un march\u00e9 du logement efficace \u2013 est une t\u00e2che presque impossible. Toutefois, le mod\u00e8le qu\u00e9b\u00e9cois de contr\u00f4le \u00ab\u00a0souple\u00a0\u00bb des loyers semble s\u2019en \u00eatre rapproch\u00e9.<\/p>\n<p>La voie choisie par la province est typique de l\u2019approche qu\u00e9b\u00e9coise en mati\u00e8re de politique publique : un m\u00e9lange de pragmatisme et de pr\u00e9occupations sociales. Devant des pressions croissantes pour imposer un contr\u00f4le des loyers, le gouvernement du Parti Qu\u00e9b\u00e9cois cr\u00e9a la R\u00e9gie du logement en 1980 pour arbitrer les relations entre les propri\u00e9taires et les locataires, renomm\u00e9e depuis <a href=\"https:\/\/www.tal.gouv.qc.ca\/fr\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Tribunal administratif du logement<\/a> (TAL).<\/p>\n<p>Le p\u00e8re de la R\u00e9gie, Claude Chapdelaine, un \u00e9conomiste de formation avec une conscience sociale, l\u2019a impr\u00e9gn\u00e9e d\u2019une philosophie \u00e0 laquelle l\u2019organisme est rest\u00e9 largement fid\u00e8le depuis. Sa mission \u00e9tait non seulement de prot\u00e9ger les locataires (bien s\u00fbr!), mais aussi de veiller \u00e0 ce que les investissements dans l\u2019am\u00e9lioration du parc immobilier et dans les nouveaux logements demeurent rentables. La philosophie est demeur\u00e9e globalement la m\u00eame avec le TAL.<\/p>\n<p>Le droit de regard du TAL se limite aux logements de plus de cinq ans. Les loyers des nouveaux logements sont donc fix\u00e9s par le march\u00e9, le tribunal garantissant par la suite que les hausses restent dans une fourchette d\u00e9finie. Il peut aussi s\u2019appuyer sur une culture de compromis, legs des \u00ab plex \u00bb, o\u00f9 locataires et propri\u00e9taires vivent souvent c\u00f4te \u00e0 c\u00f4te. \u00c0 ce jour, les baux sont g\u00e9n\u00e9ralement \u00e9tablis de fa\u00e7on consensuelle; seule une petite minorit\u00e9 est soumise \u00e0 l\u2019arbitrage. Les lignes directrices \u00e9tant publiques, les propri\u00e9taires savent qu\u2019ils s\u2019exposent \u00e0 des litiges s\u2019ils augmentent les loyers au-del\u00e0 des limites publi\u00e9es. Les locataires, eux, savent qu\u2019il est inutile de contester les augmentations autoris\u00e9es.<\/p>\n<p>Les bar\u00e8mes \u00e0 la bases des hausses autoris\u00e9es sont continuellement ajust\u00e9s en fonction de la conjoncture. Le TAL a largement r\u00e9ussi, s\u2019il faut en croire les tendances des derni\u00e8res ann\u00e9es, dans sa mission double de veille des augmentations de loyer, tout en encourageant l\u2019entretien du parc existant et la construction de logements neufs : la construction de logements locatifs dans le Grand Montr\u00e9al (unit\u00e9s achev\u00e9es) a continu\u00e9 de cro\u00eetre au cours des vingt derni\u00e8res ann\u00e9es, c\u2019est-\u00e0-dire jusqu\u2019au choc actuel.<\/p>\n<p><strong>Un avertissement pour le Qu\u00e9bec<\/strong><\/p>\n<p>En novembre dernier, l\u2019Ontario a adopt\u00e9 la loi <a href=\"https:\/\/news.ontario.ca\/fr\/backgrounder\/1002525\/loi-de-2022-visant-a-accelerer-la-construction-de-plus-de-logements\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\"><em>Loi de 2022 visant \u00e0 acc\u00e9l\u00e9rer la construction de plus de logements<\/em><\/a>, ou projet de loi 23. Comme son titre l\u2019indique, elle vise \u00e0 stimuler l\u2019offre de logements. Je crains qu\u2019elle n\u2019arrive trente ans trop tard. La loi propose plusieurs mesures positives (dont une plus grande flexibilit\u00e9 en mati\u00e8re de sites et types de construction), mais pour les besoins de cet article, la principale innovation est le resserrement du pouvoir des municipalit\u00e9s de percevoir des redevances, d\u00e9nonc\u00e9 sans surprise <a href=\"https:\/\/storeys.com\/ontario-big-city-mayors-bill-23-development-charges\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">par les maires de l\u2019Ontario<\/a>.<\/p>\n<p>Toutefois, il est loin d\u2019\u00eatre certain que les villes de l\u2019Ontario aient effectivement la marge de man\u0153uvre pour r\u00e9duire les redevances de mani\u00e8re significative. Selon le site de la Ville de Toronto, les quelque 80 000 dollars mentionn\u00e9s plus haut pour un appartement de deux chambres sont conformes \u00e0 la loi 23. Il est compr\u00e9hensible que les villes cherchent \u00e0 limiter autant que possible les pertes fiscales appr\u00e9hend\u00e9es. L\u2019autre option, toute aussi d\u00e9sagr\u00e9able, est une hausse des taxes fonci\u00e8res&#8230; Or, si l\u2019exemple de Toronto est annonciateur de l\u2019avenir, l\u2019impact de la loi 23 sur l\u2019offre de logements sera limit\u00e9, voire nul.<\/p>\n<p>Le Qu\u00e9bec est-il sur le point de copier l\u2019Ontario ? Le <a href=\"https:\/\/www.mamh.gouv.qc.ca\/publications\/bulletin-muni-express\/2017\/n-6-26-juin-2017\/fiscalite-et-finances-municipales\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">projet de loi 122 du Qu\u00e9bec<\/a>, adopt\u00e9 en 2017, permet d\u00e9sormais aux municipalit\u00e9s de percevoir des redevances. Jusqu\u2019\u00e0 pr\u00e9sent, peu d\u2019entre elles s\u2019en sont pr\u00e9values, et les redevances sont rest\u00e9es modestes. Or, il n\u2019est pas trop tard pour \u00e9viter le pi\u00e8ge ontarien. La <a href=\"https:\/\/www.quebec.ca\/gouvernement\/politiques-orientations\/architecture-amenagement-territoire\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">r\u00e9forme annonc\u00e9e de l\u2019urbanisme et de l\u2019am\u00e9nagement du territoire<\/a> offre en ce sens une occasion en or de repenser les redevances et, esp\u00e9rons-le, de proposer en parall\u00e8le une strat\u00e9gie explicite de financement des infrastructures urbaines \u00e0 la base du logement.<\/p>\n<p>Sa jumelle, pour ainsi parler, le <a href=\"https:\/\/www.assnat.qc.ca\/fr\/travaux-parlementaires\/projets-loi\/projet-loi-31-43-1.html\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">projet de loi 31 sur la r\u00e9forme du logement<\/a>, reste largement fid\u00e8le aux principes de contr\u00f4le \u00ab\u00a0souple\u00a0\u00bb des loyers. Il ne propose pas de modifications majeures dans le mandat de base du TAL. Cependant, sans surprise, le projet de loi, qui sera \u00e0 l\u2019ordre du jour de l\u2019Assembl\u00e9e nationale cet automne, a \u00e9t\u00e9 l\u2019objet de critiques de part et d\u2019autre\u00a0: trop favorable aux propri\u00e9taires pour certains, trop favorable aux locataires pour d\u2019autres.<\/p>\n<p>Cependant, m\u00eame le mod\u00e8le le plus favorable aux locataires ou encore des g\u00e9n\u00e9reux suppl\u00e9ments de loyer ne seront pas d\u2019un grand secours si les logements en quantit\u00e9 et en vari\u00e9t\u00e9 suffisantes ne sont pas au rendez-vous. Le quotidien <em>La Presse <\/em>rapportait r\u00e9cemment que quelque <a href=\"https:\/\/www.lapresse.ca\/actualites\/politique\/2023-07-26\/programme-de-supplement-au-loyer\/40-millions-inutilises-faute-de-logements.php\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">40 million $ en suppl\u00e9ments de loyer restaient inutilis\u00e9s<\/a>, faute d\u2019appartements disponibles. Les <a href=\"https:\/\/www150.statcan.gc.ca\/t1\/tbl1\/fr\/tv.action?pid=3410012701&amp;request_locale=fr\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">taux d\u2019inoccupation des logements locatifs au Qu\u00e9bec<\/a>, notamment dans des centres urbains plus petits, sont aujourd\u2019hui sous ceux de l\u2019Ontario, ce qui indique des march\u00e9s de logement bloqu\u00e9s (pour toutes sortes de raisons, mais dont l\u2019analyse d\u00e9passe les ambitions de cet article). Pour le Qu\u00e9bec, le message est clair\u00a0: s\u2019il ne fait pas attention, le logement y sera bient\u00f4t aussi inabordable qu\u2019en Ontario.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>(English version available\u00a0here) Le Qu\u00e9bec est diff\u00e9rent, nous le savons, et pas seulement sur le plan linguistique. Son \u00c9tat-providence \u2013 imp\u00f4t progressif sur le revenu, services de garde subventionn\u00e9, droits de scolarit\u00e9 r\u00e9duits \u2013 est bien connu. 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