{"id":270280,"date":"2022-05-04T10:30:38","date_gmt":"2022-05-04T14:30:38","guid":{"rendered":"https:\/\/policyoptions.irpp.org\/issues\/pour-une-politique-nationale-en-habitation\/"},"modified":"2025-10-07T23:54:57","modified_gmt":"2025-10-08T03:54:57","slug":"pour-une-politique-nationale-en-habitation","status":"publish","type":"issues","link":"https:\/\/policyoptions.irpp.org\/fr\/2022\/05\/pour-une-politique-nationale-en-habitation\/","title":{"rendered":"Pour une politique nationale en habitation"},"content":{"rendered":"

L\u2019actuelle crise du logement, qui concerne tout autant les locataires que les m\u00e9nages voulant acc\u00e9der \u00e0 la propri\u00e9t\u00e9, met en lumi\u00e8re la n\u00e9cessit\u00e9 imp\u00e9rieuse de se doter d\u2019une politique nationale en habitation visant \u00e0 bien loger l\u2019ensemble de la population qu\u00e9b\u00e9coise.<\/p>\n

Le march\u00e9 immobilier \u00e9tant incapable de loger dignement tous les segments de la population, il est devenu urgent d\u2019intervenir dans un march\u00e9 perverti par la logique sp\u00e9culative qui conduit \u00e0 une hausse g\u00e9n\u00e9ralis\u00e9e des loyers, une grande difficult\u00e9 d\u2019acc\u00e8s \u00e0 la propri\u00e9t\u00e9, et des pratiques condamnables comme les \u00abr\u00e9novictions\u00bb<\/a> ou les reprises des logements dans le but d\u2019augmenter les loyers et, par cons\u00e9quent, les profits.<\/p>\n

Depuis un peu moins de trente ans, nos gouvernements, qu\u2019ils soient \u00e0 Ottawa ou \u00e0 Qu\u00e9bec, ont renonc\u00e9 pour l\u2019essentiel \u00e0 intervenir dans la r\u00e9gulation du march\u00e9 de l\u2019habitation, se limitant \u00e0 maintenir certains engagements historiques envers diff\u00e9rentes formes du logement social.<\/p>\n

Depuis le retrait du gouvernement f\u00e9d\u00e9ral du financement de nouveaux logements sociaux en 1994<\/a> dans la foul\u00e9e des politiques f\u00e9d\u00e9rales d\u2019aust\u00e9rit\u00e9, le Qu\u00e9bec a certes tent\u00e9 tant bien que mal de financer la construction de logements sociaux via le programme Acc\u00e8sLogis. Quelques 33\u00a0000 logements ont ainsi \u00e9t\u00e9 livr\u00e9s depuis un peu plus de 20 ans, mais ce nombre n\u2019est qu\u2019une goutte d\u2019eau dans un oc\u00e9an de besoins. De plus, depuis une dizaine d\u2019ann\u00e9es, le financement de ce programme, d\u00e9j\u00e0 restreint, ne suit plus les hausses marqu\u00e9es des co\u00fbts de construction et on lui a rajout\u00e9 \u00e0 travers le temps des couches et des couches d\u2019exigences techniques qui r\u00e9sultent dans un tr\u00e8s faible rendement en termes de production de logements sociaux.<\/p>\n

Au cours de l\u2019ann\u00e9e 2020-2021 et au plus fort de la crise du logement, seulement 739 logements<\/a> ont \u00e9t\u00e9 livr\u00e9s dans le cadre du programme Acc\u00e8sLogis alors que plus de 10\u00a0000 unit\u00e9s de logement sont approuv\u00e9es et en chantier. Faute d\u2019indexation chronique des budgets de r\u00e9alisation, ces projets demeurent dans les limbes.<\/p>\n

Financiarisation du logement<\/strong><\/h3>\n

Le march\u00e9 priv\u00e9, quant \u00e0 lui, s\u2019est plut\u00f4t concentr\u00e9 dans le d\u00e9veloppement de formules d\u2019habitation g\u00e9n\u00e9rant un fort profit, les condominiums ou, depuis quelques ann\u00e9es, dans la construction d\u2019immeubles locatifs haut de gamme exigeant des loyers loin d\u2019\u00eatre accessible \u00e0 toutes les bourses. D\u2019autre part, la hausse g\u00e9n\u00e9ralis\u00e9e des prix des terrains et de l\u2019immobilier a suscit\u00e9 des pratiques d\u00e9l\u00e9t\u00e8res dans le march\u00e9 locatif o\u00f9 des sp\u00e9culateurs peu scrupuleux utilisent des pratiques condamnables pour \u00e9vincer des locataires qui paient des loyers inf\u00e9rieurs au prix du march\u00e9 actuel, et ce, dans le but ultime d\u2019augmenter les loyers. Il s\u2019agit des \u00ab r\u00e9novictions\u00a0\u00bb et des reprises de logements frauduleuses, bien document\u00e9es par les m\u00e9dias<\/a>. Le Tribunal administratif du logement (TAL) est pour sa part incapable de contenir la flamb\u00e9e des loyers et d\u2019enrayer les pratiques abusives de certains propri\u00e9taires sp\u00e9culateurs<\/a> dans le march\u00e9 priv\u00e9, faute d\u2019un cadre l\u00e9gislatif strict.<\/p>\n

La crise du logement se produit dans un contexte de taux d\u2019int\u00e9r\u00eat historiquement bas, incitant les m\u00e9nages disposant d\u2019\u00e9pargnes ou d\u2019un acc\u00e8s au cr\u00e9dit \u00e0 investir dans l\u2019immobilier. D\u2019autre part, de grands investisseurs, notamment institutionnels, voient dans l\u2019habitation un secteur avec des rendements potentiels tr\u00e8s int\u00e9ressants, ce qui les incite eux aussi \u00e0 injecter des capitaux consid\u00e9rables dans cette activit\u00e9, alimentant \u00e0 leur tour la bulle sp\u00e9culative.<\/p>\n

On assiste donc \u00e0 une \u00ab financiarisation\u00a0\u00bb pouss\u00e9e de l\u2019habitation, processus par lequel l\u2019habitation se d\u00e9couple de sa fonction sociale \u2013 un lieu physique de reproduction sociale des m\u00e9nages \u2013 pour devenir uniquement une marchandise visant l\u2019enrichissement de certains.<\/p>\n

L\u2019ensemble de ces facteurs produit les effets que l\u2019on conna\u00eet\u00a0: hausse des loyers ; \u00e9victions de plus en plus nombreuses des populations moins nanties des secteurs centraux des villes ; raret\u00e9 d\u2019unit\u00e9s locatives \u00e0 un prix accessible (particuli\u00e8rement pour les grands logements) ; augmentation en fl\u00e8che des prix de propri\u00e9t\u00e9s neuves ou dans le march\u00e9 de la revente. Tous ces facteurs contribuent \u00e0 l\u2019inabordabilit\u00e9 accrue de la propri\u00e9t\u00e9. Pour les m\u00e9nages \u00e0 faible revenu affect\u00e9s par la crise du logement, cela implique un appauvrissement net vu la part grandissante du revenu accapar\u00e9e par le paiement du loyer. Pour de plus en plus d\u2019habitants dans nos grandes villes, cela signifie perdre son logement sans espoir d\u2019en trouver un autre et, ultimement, l\u2019itin\u00e9rance.<\/p>\n

Des outils \u00e0 notre port\u00e9e<\/strong><\/h3>\n

La situation actuelle demande la r\u00e9invention des outils traditionnels destin\u00e9s \u00e0 loger dignement tous et toutes. En premier lieu, il y a un choix politique \u00e0 faire, celui d\u2019abandonner la croyance que l\u2019\u00c9tat ne doit pas intervenir dans le march\u00e9 immobilier pour l\u2019encadrer et m\u00eame le diriger. Devant cette crise, il est temps de retrouver le r\u00e9flexe d\u2019utiliser la puissance publique pour orienter un march\u00e9 immobilier incapable d\u2019assurer un toit pour toutes et tous. Cons\u00e9quemment, l\u2019\u00c9tat doit investir de fa\u00e7on substantielle dans diff\u00e9rentes formules de logement social, ou bien utiliser davantage certains pouvoirs comme le droit de pr\u00e9emption<\/a>, qui permet \u00e0 la ville de Montr\u00e9al d\u2019avoir la priorit\u00e9 d’achat sur des terrains ou des immeubles afin d’y r\u00e9aliser des projets au service de la communaut\u00e9. Il est devenu n\u00e9cessaire d\u2019agrandir consid\u00e9rablement le parc locatif socialis\u00e9 afin que celui-ci r\u00e9ponde aux besoins en habitation des segments les plus vuln\u00e9rables de notre soci\u00e9t\u00e9. Ce secteur socialis\u00e9 peut aussi, s\u2019il atteint une masse critique, devenir un puissant outil de pression \u00e0 la baisse des prix dans l\u2019immobilier priv\u00e9.<\/p>\n

D\u2019autres formules peuvent aussi \u00eatre consid\u00e9r\u00e9es, comme les fiducies fonci\u00e8res qui permettent l\u2019acc\u00e8s \u00e0 la propri\u00e9t\u00e9 pour les classes moyennes et \u00e0 moindre prix, par une mutualisation des terrains sur lesquels sont construites les habitations. On peut aussi penser \u00e0 la mise en place de soci\u00e9t\u00e9s acheteuses de terrains ou d\u2019immeubles afin de les socialiser. Si l\u2019immobilier constitue un actif d\u2019une grande valeur pouvant servir de levier financier pour les capitalistes du secteur priv\u00e9, cette possibilit\u00e9 existe aussi pour le secteur de l\u2019habitation socialis\u00e9e. Dans ce sens, la puissance publique dispose des leviers l\u00e9gislatifs n\u00e9cessaires pour forcer la mobilisation de capitaux situ\u00e9s \u00e0 l\u2019ext\u00e9rieur du p\u00e9rim\u00e8tre comptable de l\u2019\u00c9tat dans le but de l\u2019investir dans l\u2019immobilier, et ce, avec une perspective de rendement int\u00e9ressante.<\/p>\n

Enfin, il y a lieu d\u2019am\u00e9liorer grandement la l\u00e9gislation qui r\u00e9git les relations entre locataires et locateurs. L\u2019actuel TAL, mettant tout le poids des responsabilit\u00e9s sur les acteurs individuels en litige, est largement d\u00e9pass\u00e9 par les ph\u00e9nom\u00e8nes actuels. Par exemple, le TAL est en ce moment incapable de faire respecter les indices de hausses de loyers publi\u00e9s annuellement, d\u2019emp\u00eacher les \u00e9victions abusives ou de limiter de fa\u00e7on g\u00e9n\u00e9rale les hausses fulgurantes des loyers. La l\u00e9gislation actuelle en cette mati\u00e8re est d\u00e9pass\u00e9e par les pratiques r\u00e9elles dans la soci\u00e9t\u00e9. Il faut donc proc\u00e9der \u00e0 une r\u00e9flexion s\u00e9rieuse sur les lacunes du TAL et les pistes d\u2019am\u00e9liorations possibles et aller au-del\u00e0 de la r\u00e9forme cosm\u00e9tique qui a transform\u00e9 la R\u00e9gie du logement en tribunal administratif.<\/p>\n

Il faut le marteler : la crise du logement n\u2019est pas une fatalit\u00e9. Celle-ci pourrait \u00eatre r\u00e9gl\u00e9e ou grandement att\u00e9nu\u00e9e si seulement nos gouvernements sortaient des orni\u00e8res id\u00e9ologiques qui les emp\u00eachent de penser en fonction des seuls int\u00e9r\u00eats du march\u00e9 priv\u00e9. Il s\u2019agit ici non pas d\u2019\u00e9carter le secteur immobilier priv\u00e9, mais de l\u2019encadrer afin de faire en sorte qu\u2019il vise aussi des objectifs sociaux, celui de loger dignement et \u00e0 un prix accessible l\u2019ensemble de la population.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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