{"id":268894,"date":"2020-11-10T11:31:10","date_gmt":"2020-11-10T16:31:10","guid":{"rendered":"https:\/\/policyoptions.irpp.org\/issues\/le-droit-au-logement-pour-les-plus-demunis-est-fragilise\/"},"modified":"2025-10-07T23:17:02","modified_gmt":"2025-10-08T03:17:02","slug":"le-droit-au-logement-pour-les-plus-demunis-est-fragilise","status":"publish","type":"issues","link":"https:\/\/policyoptions.irpp.org\/fr\/2020\/11\/le-droit-au-logement-pour-les-plus-demunis-est-fragilise\/","title":{"rendered":"Le droit au logement pour les plus d\u00e9munis est fragilis\u00e9"},"content":{"rendered":"

La situation du march\u00e9 du logement locatif priv\u00e9 est alarmante dans certaines villes et municipalit\u00e9s du Qu\u00e9bec\u00a0: elles font face \u00e0 une importante p\u00e9nurie de logements abordables, qui touche plus particuli\u00e8rement les personnes vuln\u00e9rables. Plusieurs groupes de d\u00e9fense des locataires d\u00e9noncent cette situation depuis des ann\u00e9es et exigent des mesures pour contrer le resserrement du march\u00e9 locatif et la forte augmentation des loyers<\/a> dans les grands centres urbains. La pand\u00e9mie et les mesures de confinement adopt\u00e9es au printemps 2020 ont exacerb\u00e9 cette situation et aggrav\u00e9 les in\u00e9galit\u00e9s et l\u2019ins\u00e9curit\u00e9 r\u00e9sidentielle des m\u00e9nages locataires.<\/p>\n

Les mesures de confinement ont \u00e9t\u00e9 mises en place le 23 mars 2020, au moment o\u00f9 les m\u00e9nages dont le bail arrive \u00e0 \u00e9ch\u00e9ance le 30 juin se mettent g\u00e9n\u00e9ralement \u00e0 la recherche d\u2019un nouveau logis. M\u00eame si les visites de logements \u00e9taient permises, les propri\u00e9taires ont largement favoris\u00e9 les visites virtuelles, excluant ainsi bon nombre de m\u00e9nages \u00e0 faible et \u00e0 modeste revenu qui n\u2019ont pas acc\u00e8s \u00e0 Internet \u00e0 la maison. D\u00e9j\u00e0 soumis \u00e0 la discrimination en raison de leur bas revenu (les m\u00e9nages vivant de l\u2019aide sociale, par exemple), de leur profil familial (les familles nombreuses, entre autres) ou de leur appartenance ethnoculturelle, ces m\u00e9nages ont alors \u00e9t\u00e9 expos\u00e9s \u00e0 la discrimination sur le plan technologique.<\/p>\n

Les investissements dans le logement abordable<\/strong><\/p>\n

Selon une \u00e9tude de l\u2019Institut de recherche et d\u2019informations socio\u00e9conomiques (IRIS)<\/a>, le Qu\u00e9bec conna\u00eetra une crise du logement permanente s\u2019il n\u2019instaure pas une v\u00e9ritable politique du logement. La Soci\u00e9t\u00e9 canadienne d\u2019hypoth\u00e8ques et de logement (SCHL) souligne qu\u2019en 2016, 244\u00a0000\u00a0m\u00e9nages locataires au pays<\/a> avaient urgemment besoin d\u2019un logis, le leur \u00e9tant en mauvais \u00e9tat, trop petit ou trop cher. Dans la r\u00e9gion de Montr\u00e9al, 154\u00a0000\u00a0m\u00e9nages locataires (21 %) se trouvaient dans cette situation et dans la Capitale-Nationale, c\u2019\u00e9tait 21\u00a0000 m\u00e9nages (15 %). Rien n\u2019indique que la situation s\u2019est am\u00e9lior\u00e9e depuis le dernier recensement de 2016. Les r\u00e9investissements du gouvernement du Qu\u00e9bec et du gouvernement f\u00e9d\u00e9ral au cours des deux derni\u00e8res ann\u00e9es demeurent nettement insuffisants en regard des besoins.<\/p>\n

La Soci\u00e9t\u00e9 d\u2019habitation du Qu\u00e9bec (SHQ) g\u00e8re 18 programmes soutenant l\u2019habitation, dont un parc de 74\u00a0000 logements \u00e0 loyer modique (HLM) et l\u2019aide au paiement du loyer pour pr\u00e8s de 80\u00a0000 m\u00e9nages. N\u00e9anmoins, 38\u00a0000 m\u00e9nages sont en attente d\u2019un logement, dont plus de 60\u00a0% dans la r\u00e9gion montr\u00e9alaise. Le temps d\u2019attente moyen pour occuper un logement \u00e0 loyer modique est d\u2019environ 57 mois<\/a> et de 41 mois \u00e0 l\u2019\u00e9chelle de la province. La SHQ administre en plus le programme de subventions et de garantie de pr\u00eats pour les coop\u00e9ratives, les organismes sans but lucratif et les offices d\u2019habitation Acc\u00e8sLogis, un regroupement de ressources pour r\u00e9aliser des logements abordables. Les investissements cumulatifs de 3,7 milliards de dollars<\/a> effectu\u00e9s entre 1997 et 2019 ont permis la construction de plus de 32\u00a0600 logements<\/a>. Bon an mal an, le gouvernement du Qu\u00e9bec pr\u00e9voyait construire de 1\u00a0500 \u00e0 3\u00a0000 nouveaux logements dans le cadre de son programme Acc\u00e8sLogis, mais 15\u00a0000 de ces unit\u00e9s d\u00e9j\u00e0 annonc\u00e9es n\u2019avaient toujours pas \u00e9t\u00e9 livr\u00e9es en 2019<\/a>. Les crit\u00e8res de co\u00fbts admissibles maximaux constituent un important frein \u00e0 ces projets\u00a0: \u00e9tablis en 2009, ils n\u2019ont jamais \u00e9t\u00e9 r\u00e9vis\u00e9s depuis pour tenir compte de l\u2019augmentation importante des co\u00fbts pour la construction et l\u2019achat des terrains.<\/p>\n

Certes, il faut saluer les investissements du gouvernement du Qu\u00e9bec de 260 millions de dollars (budget de 2019)<\/a> et de 150 millions (budget de 2020)<\/a> pour construire des unit\u00e9s qu\u2019il avait promises pr\u00e9c\u00e9demment, mais n\u2019avait pas livr\u00e9es. On doit toutefois d\u00e9plorer l\u2019absence d\u2019engagement pour des logements additionnels. Quant au gouvernement f\u00e9d\u00e9ral, sa Strat\u00e9gie nationale sur le logement pr\u00e9voit injecter de nouveaux fonds de 272 millions de dollars dans le programme Acc\u00e8sLogis, mais cette somme ne permettra que la construction de quelques milliers de nouvelles unit\u00e9s. Ottawa, par l\u2019entremise de la SCHL, a aussi lanc\u00e9 le nouveau programme Initiative pour la cr\u00e9ation rapide de logements (ICRL)<\/em><\/a>, qui met \u00e0 la disposition des grandes villes une enveloppe \u00ab\u00a0pr\u00e9d\u00e9termin\u00e9e en fonction de la gravit\u00e9 des besoins de logement sur leur march\u00e9\u00a0\u00bb. Ainsi, Montr\u00e9al recevra 56,8 millions de dollars et Qu\u00e9bec, 7,1 millions. Ces fonds devront \u00eatre utilis\u00e9s dans un d\u00e9lai de 12 mois apr\u00e8s que le gouvernement aura approuv\u00e9 le plan d\u2019investissement que les villes devront lui soumettre. De plus, en vertu de l\u2019Entente Canada-Qu\u00e9bec sur le logement<\/a>, le gouvernement f\u00e9d\u00e9ral finance des projets ponctuels pilot\u00e9s par des provinces, des municipalit\u00e9s ou des organismes communautaires. Malgr\u00e9 ces investissements importants, on est loin de la cible de 50\u00a0000\u00a0nouvelles unit\u00e9s en cinq ans<\/a> que vise le Front d\u2019action populaire en r\u00e9am\u00e9nagement urbain (FRAPRU).<\/p>\n

Les besoins des m\u00e9nages \u00e0 faible ou \u00e0 modeste revenu<\/strong><\/p>\n

Le march\u00e9 locatif priv\u00e9 r\u00e9pond de moins en moins aux besoins des m\u00e9nages \u00e0 faible ou \u00e0 modeste revenu, et cela, pour plusieurs raisons. Tout d\u2019abord, les nouveaux projets de construction visent un march\u00e9 de classe moyenne ou sup\u00e9rieure. Puis, chaque ann\u00e9e, des milliers d\u2019unit\u00e9s sont converties en unit\u00e9s locatives \u00e0 court terme de type Airbnb<\/a>. Enfin, on observe une augmentation importante du nombre de reprises de logement et d\u2019\u00e9victions de locataires (abusives ou non) qui permettent aux propri\u00e9taires d\u2019augmenter substantiellement le loyer par la suite. Le 1er<\/sup> juillet 2020, 373 m\u00e9nages au Qu\u00e9bec se sont retrouv\u00e9s sans logis, un nombre record depuis 2003.<\/p>\n

On peut s\u2019attendre \u00e0 ce que les directives et les consignes sanitaires r\u00e9duisent, du moins temporairement, la pression qu\u2019elles exercent sur le march\u00e9 du logement et que l\u2019offre s\u2019ajuste en cons\u00e9quence. La conjoncture \u00e9conomique incertaine pourrait retarder la formation de nouveaux m\u00e9nages, et la fermeture des fronti\u00e8res aux nouveaux immigrants et aux \u00e9tudiants \u00e9trangers devrait entra\u00eener une baisse de la demande. En parall\u00e8le, l\u2019absence de touristes \u00e9trangers, dont d\u00e9pendent les locations \u00e0 court terme de type Airbnb, a provoqu\u00e9 un premier vent de panique chez certains locateurs \u00ab\u00a0professionnels\u00a0\u00bb. Certaines unit\u00e9s de ce type de location sont alors revenues sur le march\u00e9 \u00e0 plus long terme. On constate aussi un plus grand nombre de petites unit\u00e9s inoccup\u00e9es, \u00e9tant donn\u00e9 l\u2019absence d\u2019\u00e9tudiants \u00e9trangers. Il y a donc un certain desserrement du march\u00e9 locatif priv\u00e9<\/a>, mais cette offre ne r\u00e9pond malheureusement pas aux besoins des m\u00e9nages \u00e0 faible ou \u00e0 modeste revenu.<\/p>\n

Le confinement a d\u00e9t\u00e9rior\u00e9 la situation des m\u00e9nages en mal-logement et aura des effets sur leur sant\u00e9 physique et mentale.<\/p><\/blockquote>\n

Les m\u00e9nages en situation de mal-logement (logement en mauvais \u00e9tat, surpeupl\u00e9 ou insalubre) subissent aussi des effets n\u00e9gatifs de la pand\u00e9mie. Leur d\u00e9tresse \u00e9tait d\u00e9j\u00e0 grande avant le confinement\u00a0: aux prises le plus souvent avec un propri\u00e9taire r\u00e9calcitrant, ces familles vivent entass\u00e9es dans des logements trop petits et infest\u00e9s de vermine. Le confinement a d\u00e9t\u00e9rior\u00e9 leur situation et aura des effets sur leur sant\u00e9 physique et mentale. Malgr\u00e9 l\u2019int\u00e9r\u00eat grandissant que les chercheurs, les d\u00e9cideurs et le public manifestent pour les effets du confinement, la population en situation de mal-logement ne semble pas faire partie de leurs pr\u00e9occupations. Le deuxi\u00e8me confinement en cours dans plusieurs r\u00e9gions du Qu\u00e9bec sera un facteur aggravant.<\/p>\n

Les mesures \u00e0 mettre en place<\/strong><\/p>\n

Quelles mesures faudrait-il mettre en place pour garantir \u00e0 tous un logement appropri\u00e9 et abordable ? Soucieux de favoriser le maintien des locataires dans les quartiers en voie d\u2019embourgeoisement, des arrondissements montr\u00e9alais ont r\u00e9cemment mis en avant des projets de r\u00e8glement visant \u00e0 interdire l\u2019agrandissement ou la subdivision de logements et les \u00e9victions qui en d\u00e9coulent. Ces projets comportent des mesures d\u2019exception\u00a0: les propri\u00e9taires devront prouver leur bonne foi lorsqu\u2019ils entreprennent des projets d\u2019agrandissement. Face \u00e0 la forte opposition des propri\u00e9taires, certains de ces projets de r\u00e8glement sont menac\u00e9s. Cette situation, tout comme celle des propri\u00e9taires de logements impropres \u00e0 l\u2019habitation, illustre bien les difficult\u00e9s politiques \u00e9prouv\u00e9es pour encadrer le droit de propri\u00e9t\u00e9 \u2015\u00a0un encadrement pourtant pr\u00e9vu au Code civil\u00a0\u2015, qui semble alors inconciliable avec le droit au logement. La solution consiste \u00e0 acc\u00e9l\u00e9rer la construction de logements non marchands et \u00e0 en augmenter le nombre. Le rattrapage dans la construction d\u2019unit\u00e9s gr\u00e2ce au programme Acc\u00e8sLogis et l\u2019investissement f\u00e9d\u00e9ral sont des pas dans la bonne direction, mais demeurent insuffisants.<\/p>\n

De nombreuses situations sur le march\u00e9 locatif illustrent les difficult\u00e9s politiques d\u2019encadrer le droit de propri\u00e9t\u00e9 \u2015 un encadrement pourtant pr\u00e9vu au Code civil \u2015, qui semble alors inconciliable avec le droit au logement.<\/p><\/blockquote>\n

La construction de logements non marchands passe aussi par l\u2019adoption d\u2019outils facilitateurs \u00e0 l\u2019\u00e9chelle locale, tels que le droit de pr\u00e9emption, la constitution de r\u00e9serves fonci\u00e8res \u00e0 des fins r\u00e9sidentielles, la cr\u00e9ation de fiducies fonci\u00e8res et la proposition de nouvelles solutions innovantes. Le droit de pr\u00e9emption permet \u00e0 une ville ou \u00e0 une municipalit\u00e9 d\u2019acqu\u00e9rir des immeubles ou des terrains en priorit\u00e9 sur tout autre acheteur en vue de r\u00e9aliser des projets au b\u00e9n\u00e9fice de la communaut\u00e9. Les villes ou municipalit\u00e9s peuvent aussi se constituer une \u00ab\u00a0r\u00e9serve fonci\u00e8re \u00bb en faisant des acquisitions par entente \u00e0 l\u2019amiable ou en expropriant un b\u00e2timent ou un terrain pour un d\u00e9veloppement ult\u00e9rieur. La fiducie fonci\u00e8re permet de soustraire le logement \u00e0 la sp\u00e9culation en dissociant la propri\u00e9t\u00e9 du sol de celle du logement et en d\u00e9terminant les conditions d\u2019usage et de disposition.<\/p>\n

Les nouveaux pouvoirs accord\u00e9s \u00e0 la Ville de Montr\u00e9al lui ont permis de pr\u00e9senter son R\u00e8glement pour une m\u00e9tropole mixte<\/a>, qui entrera en vigueur le 1er<\/sup> janvier 2021 et qui forcera les promoteurs priv\u00e9s \u00e0 participer au d\u00e9veloppement du logement social. Ainsi, pour tout nouveau projet r\u00e9sidentiel de cinq logements ou plus, le constructeur devra conclure avec la Ville une entente sur l\u2019inclusion de logements sociaux et abordables dans le projet, ou alors une contribution financi\u00e8re ou autre au logement social, abordable et familial. La Ville a par ailleurs assujetti plus de 275 lots au droit de pr\u00e9emption dans le cadre de sa strat\u00e9gie de d\u00e9veloppement de 12\u00a0000\u00a0logements sociaux<\/a>. Si ces mesures s\u2019annoncent prometteuses, la Ville d\u00e9pend tout de m\u00eame d\u2019importants transferts de fonds de Qu\u00e9bec et d\u2019Ottawa pour atteindre ses objectifs et \u00e9viter le saupoudrage de rares interventions. Au Qu\u00e9bec, toutes les collectivit\u00e9s ont besoin de l\u2019appui financier et l\u00e9gislatif du gouvernement provincial pour se constituer des r\u00e9serves fonci\u00e8res et faciliter le d\u00e9veloppement non marchand de projets r\u00e9sidentiels alternatifs et innovants. En somme, pour assurer \u00e0 tous le droit \u00e0 un logement ad\u00e9quat et abordable, le Qu\u00e9bec doit se doter d\u2019une v\u00e9ritable politique nationale du logement.<\/p>\n

Cet article fait partie du dossier <\/strong>Combattre les in\u00e9galit\u00e9s pendant la reprise post-pand\u00e9mie<\/strong><\/a>.<\/strong><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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